Бесконечный тупик

Ирина Жандарова (Российская газета - Федеральный выпуск № 65 (7823)) пишет о рисках дольщиков, приобретающих жильё в ипотеку по новой схеме расчётов (счета-эскроу). Всё дело в том, что на время строительства, на эскроу-счёте блокируется лишь стоимость квартиры, но не уплачиваемые банку платежи по ипотеке, включающие погашение тела кредита и проценты за пользование деньгами. К тому же, банк не начисляет проценты на остаток по эскроу-счёту. При расторжении договора долевого участия, заёмщик понесёт убытки, получив инвестированные средства, но не уплаченные проценты по кредиту.

Закон, конечно, предусматривает возможность дольщику взыскать с застройщика такие убытки, но на практике, после объявления последнего банкротом, взыскивать с него уже нечего.

Ирина приводит статистику Ernst & Young, в которой говорится всего о 77 проектах (примерно 1,5 млн. из 130 млн. кв.м., строящегося в России жилья), работающих по новой схеме финансирования. Москомстройинвест насчитал в столице 230 компаний, открывших счета-эскроу. А Татьяна Подкидышева ("НДВ-Супермаркет недвижимости") замечает медленный переход застройщиков на счета-эскроу, используя схему расчета лишь в отдельных проектах.

Опрошенные Российской газетой эксперты рекомендуют покупателям использовать новую схему приобретения, хотя бы потому, что, несмотря на неполную сумму возврата, она всё же даёт бОльшую гарантию выплаты компенсации или достройки объекта недвижимости, чем покупка напрямую у застройщика.

Генеральный директор консалтинговой компании MACON Илья Володько, в своей статье (РБК-Недвижимость, 26.03.19), рассматривает обратную сторону медали – невозможность некрупным строительным компаниям, не располагающим достаточными собственными ресурсами, привлечь дополнительное финансирование. По данным Единого центра застройщиков, таковых в России, в 2018 году, насчитывалось около 50% (2959 организаций) с портфелем 63,3 млн. кв.м., при среднем объёме проектов на одну компанию, примерно 24 тыс. кв.м. По мнению Володько, их государство и "просит" уйти с рынка...

Как считает Илья Володько, у небольших застройщиков всё же есть шансы остаться на плаву, например уменьшая площадь проекта (снижается объём инвестиций и сроки строительства): при площади дома 1,5 тыс. кв.м. объём собственных средств девелопера может не превышать 50 млн. руб., что является вполне подъёмной суммой даже для небольших строительных компаний (при средней себестоимости жилья экономкласса в российских регионах – 35 тыс. руб. за 1 кв.м.).

По мнению Ильи, в таком случае, сокращение сроков строительства объектов потребует от застройщиков не только снижать издержки, но и внедрять современный менеджмент, применять новые технологии в части материалов и оборудования, совершенствовать маркетинг, чтобы как можно быстрее конвертировать построенные квартиры в деньги, что, в итоге, должно привести к обратной ситуации: вместо ухода с рынка, поставленные в трудные условия игроки – приспособятся, выживут и (sic!) станут драйверами оздоровления рынка, возводя небольшое, но "человечное" и качественное жильё...

Сотрудники агентства недвижимости "Квартет М" вряд ли смогут разделить оптимизм Ильи Володько. Хотя бы потому, что строительство, как и любой вид бизнеса, стремится к сокращению издержек. Любые минимальные новации требуют длинных денег и, порой, они, даже не по силам "генералам" рынка (яркий пример – Урбан Групп). Поэтому, в ближайшее время, мы, скорее, увидим похожие друг на друга панельные многоэтажки и примитивные малоэтажные постройки "барачной" архитектуры.

Точка зрения автора может не совпадать с мнением администрации сайта. Частичное или полное копирование материалов сайта возможно только с письменного разрешения. Ссылка на первоисточник обязательна.

Квартет М. Оценка. Покупка. Продажа. Обмен.