Право выкупа помещений, комментарии юриста

Известно, что большинство предпринимателей, участвующих в торгах на право аренды помещений, принадлежащих городу, планируют спустя два года пользования стать их полноправными владельцами – закон это разрешает и даёт субъектам малого и среднего бизнеса возможность преимущественного права покупки, если коммерсанты своевременно вносят арендную плату и не нарушают условия договора. Но, иногда, события развиваются вопреки ожиданиям арендаторов, о чём и поведал, намедни, "Интерфакс", ссылаясь на выводы определения, опубликованного Верховным судом (ВС) РФ.

Индивидуальный предприниматель из Санкт Петербурга Валентина Тимошук с 2007 года арендовала пемещение в центре города по адресу ул. Чайковского, д. 16, литера "А",5 и в 2015 году решила выкупить помещение, воспользовавшись своим преимущественным правом (тогда, тем, кто на 1 июля 2015 года занимал городскую недвижимость не менее двух лет и своевременно вносил платежи это стало возможно).

По данным Росреестра, кадастровая стоимость помещения площадью 48,1 кв.м. составляет 5,82 млн. руб. (утверждена 2015 года), но чиновники согласились продать его за 10,5 млн. руб., предварительно оценив объект недвижимости в госпредприятии ("Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости"), учреждённом комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга.

Тимошук цена не устроила. Она обратилась в суд с иском, в котором просила обязать комитет заключить договор купли-продажи нежилого помещения по рыночной цене, приложив результаты независимой оценки (там помещение ценилось в 4,1 млн. руб).

Три судебные инстанции признали отчёт оценщика соответствующим всем установленным требованиям и отказали в просьбе истице (в соответствии с позицией президиума Высшего арбитражного суда РФ от 2011 года, обязать госорганы и местное самоуправление продать имущество по другой цене можно в том случае, если отчёт оценщика признан недостоверным).

Вдобавок, суды обязали комитет продать Тимошук арендованное помещение за цену, указанную в оценочном отчёте – 10,5 млн. руб. Арендатор от сделки отказалась и, к тому же, получила встречный иск от чиновников о взыскании с неё штрафа в размере 1,05 млн. руб. (был предусмотрен договором купли-продажи) за отказ от сделки. По мнению комитета, договор считался заключённым с момента вступления в силу решения суда, а Тимошук не внесла оплату). Суды трёх инстанций взыскали с предпринимателя штраф, согласившись с такими доводами.

Однако Тимошук возражала, что неоднократно сообщала комитету о своём несогласии на сделку на его условиях, договор не подписывала и, собственно, штрафовать её не за что. С доводами ответчицы полностью согласилась судебная коллегия по экономическим спорам (СКЭС) ВС, обратив внимание на то, что суды обязали заключить с предпринимателем договор купли-продажи помещения по цене в 10,5 млн. руб. ИМЕННО комитет. В решении, они не зафиксировали условия договора: ни обязанность Тимошук заключить сделку, ни штрафные санкции. Соответственно, для Тимушук заключение договора было необязательным.

Коллегия отметила, что закон наделяет малый и средний бизнес ПРАВОМ преимущественного выкупа арендованного имущества, но не ОБЯЗАННОСТЬЮ, а предприниматель может отказаться от заключения договора на любом из этапов (в таком случае, утрачивая лишь преимущественное право выкупа). Для комитета же, как уполномоченного органа, заключение подобных договоров с бизнесом, наоборот, является обязательным в силу закона). Коллегия считает, что иное толкование гражданского законодательства и приводит к навязыванию предпринимателю договора, заключать который, тот не обязан. Решения нижестоящих судов ВС отменил, в удовлетворении требований комитета – отказал.

Эксперты агентства недвижимости Квартет М рекомендуют наиболее тщательно проводить дью дилидженс в отношении объектов городского имущества, участвующего в торгах и напоминают, что их конечная цена (годовая арендная ставка), определённая в результате аукциона, максимально приближена к рыночной, а сам объект недвижимости имеет (в соответствии с договором аренды) ряд ограничений для ведения бизнеса и будет интересен,в первую очередь, предпринимателю с точки зрения локации и продвижения своей бизнес-идеи, реже – в целях последующей передачи в аренду или выкупа.

Сотрудники Квартет М помогут выбрать помещение, обладающее высокой ликвидностью и соответствующее всем требованиям заказчика, от его имени принять участие в торгах, подписать все необходимые документы и принять в пользование (подробнее об участии в аукционах недвижимости).

Квартет М. Оценка. Покупка. Продажа. Обмен.

Точка зрения автора может не совпадать с мнением администрации сайта. Частичное или полное копирование материалов сайта возможно только с письменного разрешения. Ссылка на первоисточник обязательна.