Риэлтор и регистрации сделок с недвижимостью

Уже давненько в публичном пространстве ничего не слышно про самоопределение риэлторов, саморегулируемые организации в недвижимости, идею которых активно продвигала РГР (Российская гильдия риэлторов - прим.), перестали мелькать статьи видных деятелей риэлторского движения в рубрике "мнения" на сайтах деловых изданиий. Видимо, сведЕние бюджетов и поиск новых "точек роста" занимают бОльшую часть времени этих людей, хотя еще год-полтора назад кипели нешуточные страсти.

Между тем, пока участники всевозможных слётов и конференций вынашивали профессиональные стандарты с кодексами этики и пр., услуга претерпела изменения, притягиващие её к эталонам, выверенным с годами в странах западного мира. С одной стороны, перемены были продиктованы сдвигом рынка: от вторичного жилья – к новостройкам с ипотекой, разорением мелких и средних строительных компаний – полного контроля над строительством банковского капитала, на деле уже случившегося факта применения в отрасли девелопмента проектного финансирования. С другой стороны, сменой правил игры государством в сфере учёта и регистрации прав на недвижимое имущество – введением нотариального удостоверения некоторых сделок в 2016 году. Сфера компетенций риэлтора значительно сузилась и осваивают их игроки смежных направлений.

По сути, делят этот "пятачок" крупные госбанки и нотариусы (сегодня последние частично обрели статус-кво после временной утраты функции по удостоверению сделок – её наделили регистрирующий государственный орган – ныне Росреестр – в конце 90-хх прошлого века). И вопросы не в том, "Нужны ли риэлторы?" или "Кто "умрёт" быстрее: банки или нотариусы?" и т.д., а в следующем: какая система окажется более жизнеспособной: европейская или американская? Известно, что в США роль регистратора выполняет адвокат покупателя или титульная компания – они же занимаются и юридическим сопровождением сделки (в некоторых штатах право собственности переходит к покупателю после регистрации в окружном суде или регистрационной палате, но все равно интересы покупателя представляет титульная компания). Расчёты по сделке осуществляются через счет адвоката или спец. счёт независимой компании (эскро). Эта схема с легкостью накладывается на технологию проведения сделки, например нашим Сбербанком: его сотрудники контролируют расчёты и подают документы на регистрацию в электронном режиме.

Мы знаем, что в большинстве стран Евросоюза, традиционно, удостроверением сделок и проведением расчётов занимаются нотариусы; технология не сильно отличается от используемой их коллегами в нашей стране. Разница лишь в количестве операций: например во Франции или Бельгии, сперва, нотариус удостоверяет предварительный договор (compromis de vente); все расчёты производятся через нотариальный депозит (от этого слова, кстати, наши нотариусы морщат лицо:)). Ну и расходы покупателя по такой сделке составят не менее 7% от её суммы (а фактически может быть раза в два больше – это зависит от конкретного государства, типа жилья и т.д.), не считая оплаты услуг риэлтора и налогов (кстати в США расходы по оформлению сделки без учета гонорара маклера обычно не превышают $2000).

Как видно, общее сходство с этими системами есть и в России, но в урезанном виде: например банки проводят экспертизу документов только в случае ипотечных сделок (где покупатель – их заёмщик), а роль нотариуса чаще всего ограничена экспресс-проверкой общих сведений о продавце, объекте недвижимости и составлением договора оформляющего сделку. Можно ли считать американскую модель (ведь что-то похожее на неё уже много лет пытается предложить РГР: с лицензированием и постоянной аттестацией агентов и брокеров?) лучше европейской (продолжительная, – 2-3 месяца – процедура регистрации сделки из-за чрезмерной бюрократизации, но реальной, а не на словах, ответственностью нотариуса)? Вряд ли. Каждая из них работоспособна и основана на традициях и деловой культуре страны, региона или штата.

В РФ, где ежемесячно лишают лицензии несколько банков и большинство саморегулируемых организаций занимаются банальным полЮдьем, тяжело представить в действии американскую систему, практически исключающую мошенничество при операциях с недвижимостью: малейшая нечистоплотность в проведении сделки карается пожизненной потерей лицензии адвокатом. Стремящиеся в лидеры ФИНТЕХа государственные банки (Сбербанк и ВТБ24), с огромной филиальной сетью и успешно осваивающие это направление на фоне ипотечного бума, со временем постараются занять нишу обязательного участника транзакции с максимальным объёмом полномочий, уменьшив нагрузку на Многофункциональные центры. Ряд особых процедур, необходимых для сделки, можно совершить только у нотариуса (например получить согласие супруга на продажу или запросить копию заявления из наследственного дела), но их существующая численность (менее 8 тысяч на всю страну) с малой вероятностью позволит замкнуть на себе функции юридического контроля сделки (ведь у контор есть и другие обязанности: ведение наследственных дел, доверенности и т.д.),– в основном лишь "трудные случаи", прописанные законом (доли, опека и пр. и т.п.).

На огромной территории с неравномерным развитием, как Россия, процедуру приобретения и продажи недвижимости, не получиться в полной мере возложить на систему органов нотариата – как во Франции. Трудно будет контролировать адвокатов и их счета – по американскому принципу; но что-то похожее может получиться у гигантов с большой филиальной сетью (Сбербанк, Почта России, ВТБ24...) и, несомненно, государственным участием в капитале (контроль). Риэлтор же, замкнув на себе несколько ключевых функций, останется одной из необходимых фигур, сменив "одиночный вид спорта" – на "командный". Услуги риэлтора, таким образом, станут более востребованными и рынок приобретёт большую цивилизованность, существенно снизится риск и для покупателей и для продавцов квартир.

Точка зрения автора может не совпадать с мнением администрации сайта. Частичное или полное копирование материалов сайта возможно только с письменного разрешения. Ссылка на первоисточник обязательна.