Поводом к статье стало обращение "жительницы сибирского города", прожившей более двадцати лет в неоформленном доме, доставшемуся ей в наследство от матери, который последняя приобрела в семидесятых годах XX века. Строение 1949 года постройки, не раз перестраивалось и, фактически приняв наследство, женщина обратилась к местным чиновникам с просьбой передать ей участок под домом в собственность или аренду.
Получив отказ от властей (в силу отсутствия правоустанавливающего документа на здание,– в том числе и городском архиве), домовладелица безуспешно обращалась в местные суды с просьбой ввести объект недвижимости в эксплуатацию: её дом признавали самовольной постройкой на участке не состоящем на кадастровом учёте.
ВС, рассматривая обращение сибирячки, указал на три условия, одновременное соблюдение которых даёт возможность признать право собственности на самовольную постройу:
- если на участок у гражданина есть права;
- если на день обращения в суд дом соответствует правилам застройки;
- если сохранение постройки не нарушает ничьих прав и не создаёт угрозу жизни и здоровью граждан.
Но основной акцент ВС поставил на понятии "приобретательная давность". Сославшись на одноимённую статью Гражданского кодекса (ГК РФ Статья 234), которая позволяет гражданину или юридическому лицу не будучи собственником, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющим как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет, приобрести право собственности на это имущество. Решить подобные вопросы в суде без юристов и адвокатов обычно бывает невозможно, настолько запутаны законы, подзаконные акты и бесконечные ведомственные инструкции.
В числе важнейших доводов ВС в пользу истицы стали добросовестное, открытое и непрерывное пользование (в течение 40 лет) и содержание дома, отсутствие оспаривания её (и матери) владения недвижимостью (домом и землёй под ним) местной администрацией и т.д. Строение также соответствовало противопожарным и санитарно-эпидемиологическим требованиям (техническое заключение прилагалось), имело крепкие несущие конструкции.
Невозможность доказать право собственности на здание, а также обнаружить документы об отводе земельного участка в городском архиве, "не препятствуют приобретению по давности недвижимого имущества, обстоятельства возведения которого неизвестны" – постановил ВС. Дело отправлено на пересмотр с учётом замечаний ВС.
Автор статьи, Наталья Козлова, считает, что проблема с которой столкнулась соотечественница из Сибири весьма распространена, региональные суды часто соглашаются с выводами местных властей, но данное разъяснение ВС позволит гражданам ссылаться на приобретательную давность и более успешно отстаивать свои права.
Квартет - М. Оценка. Покупка. Продажа. Обмен.
