В последние годы, широкое распространение инфраструктурных проектов и концессий дало толчок развитию правоотношений государства и правообладателей земельных участков, расположенных на месте будущих сооружений.А поскольку это затронуло всю страну (Дальний Восток, Кубань, Новую Москву с Подмосковьем и др.), куцые нормы Земельного кодекса, определявшие порядок изъятия земли, переросли в целую главу (гл. VII.1 Земельного кодекса РФ). И если через ваши 6 соток в ближайшее время пройдет скоростная автомагистраль или появится стадион, вот несколько вещей, которые полезно знать.
Первым делом закон (статья 56.5 Земельного кодекса РФ) обязывает уполномоченные органы (орган исполнительной власти или местного самоуправления – далее УО) не менее чем за 60 дней до принятия решения об изъятии выявить лиц, имеющих права на изымаемые участки земли, а также разместить сообщение о планируемом изъятии земли в средствах массовой информации. После принятия решения об изъятии, в течение 10 дней УО должен опубликовать его по месту нахождения изымаемых участков и на своём официальном сайте. Копии решения направляются почтой правообладателю (по почтовому адресу указанному в ЕГРН) и в Росреестр. Можно обратиться в УО заранее с заявлением об учете прав. Важно помнить, что при определении размера возмещения не учитываются неотделимые улучшения, произведенные на участке после уведомления правообладателя.
Решение об изъятии земельного участка подлежит государственной регистрации в ЕГРН, на участок устанавливается ограничение (обременение права). Очень часто изымается не весь участок, а его часть – то место, по которому будет проходить дорога, прокладываться коммуникации или возводиться инженерные сооружения. В этом случае Росреестр делит участок на тот, который будет изъят (присваивается кадастровый номер) и оставшуюся часть (также с отдельным номером), при этом сохраняя прежний общий номер за двумя участками. Решение об изъятии действительно в течение трех лет со дня его принятия. Его можно обжаловать в суде в течение трех месяцев со дня, когда стало известно о нарушении прав и законных интересов.
Согласно статьи 281 ГК РФ, за изымаемый участок правообладателю предоставляется возмещение, в том числе и за объекты недвижимости находящиеся на нём (естественно состоящие на регистрационном учете в Росреестре). Размер возмещения определяется не позднее чем за 60 дней до направления правообладателю соглашения об изъятии. Поскольку в основе определения рыночной стоимости лежит отчет оценщика, правообладателю лучше лично присутствовать во время выезда представителя оценочной фирмы на место объекта оценки (об этом сотрудник компании обычно извещает заблаговременно). Ему можно помочь сориентироваться на местности, а в анкете подчеркнуть достоинства инфраструктуры и выигрышное расположение; всё то, что при подготовке оценочного альбома может повлиять на экспертное мнение оценщика. Тут есть одна деталь: п.5ст. 56.8 ЗК РФ указывает на то, что рыночная стоимость участка определяется исходя из разрешенного использования этого участка на день, предшествующий дню принятия решения о его
изъятии. Это означает, что сам факт изъятия участка ни в какой мере не влияет на размер возмещения.
Кстати говоря, правообладатель может расчитывать на предоставление другого участка и (или) объекта недвижимости взамен денежного возмещения. Нужно сказать, что его согласование может затянуться на неопределенное время. УО заинтересован предложить наименьшую цену, иногда в разы отличающуюся от кадастровой стоимости. Если стороны приходят к консенсусу, следующим этапом будет заключение соглашения об изъятии (применяются правила ГК РФ о купле-продаже или мене). К нему прилагаются копия паспорта, копия свидетельства о браке, ИНН и реквизиты банка для перечисления возмещения. Подписанное соглашение и документы можно отправить письмом в УО или явиться лично.
Если компенсация не устраивают правообладателя, можно направить предложение об изменении условий
соглашения, в том числе о размере возмещения, тщательно обосновав и подкрепив доводы необходимыми документами.
Это нужно сделать не выходя за рамки общего срока (составляет 90 дней), который отсчитывается с момента получения проекта соглашения правообладателем. По прошествии этого срока, если соглашение не подписано, УО чинит иск в суд о принудительном изъятии участка. При наличии у правообладателя обоснованных возражений, их можно предъявить путем заявления встречного иска в том же процессе. В случае заключения соглашения об изъятии и полной оплаты возмещения, регистрируется переход права собственности на участок и расположенные на нём объекты недвижимости (если есть); одновременно прекращаются ограничения (сервитут, залог).
Точка зрения автора может не совпадать с мнением администрации сайта. Частичное или полное копирование материалов сайта возможно только с письменного разрешения. Ссылка на первоисточник обязательна.
