Варианты инвестиций в квартиру и другую недвижимость

undefined
Пресненская наб., д. 8, стр.1, офис 511
Москва
Москва 127051
13 Декабря 2018
Председатель совета директоров довольно известной компании Kaskad Family (занимается малоэтажной застройкой в Московской области. - Прим.) Валерий Мищенко на проходящем в Москве Рождественском саммите игроков рынка недвижимости заявил о прекращении работы с дольщиками из-за изменений в законах, регулирующих долевое строительство. С апреля 2019 года застройщик начнёт продавать индивидуальные дома с отделкой. Вот слова менеджера:

Ни один разумный человек в 214-ФЗ не должен входить в этих условиях. Можно либо строить за свои деньги и потом продавать, но тогда при общей рентабельности зачем заниматься этим бизнесом? Второй вариант – уходить в те сектора, которые на сегодняшний день не регулируется государственной машиной, в частности, в индивидуальное домостроение, куда, собственно, уходим мы
Валерий Мищенко

Вопрос доходности капитала или рентабельности при инвестициях в жилую недвижимость волнует многих: от бабушек, "дежурящих" у подъезда, сдающих квартиру гостям столицы (о сроках окупаемости квартир при сдаче в аренду читай Знаем прикуп), до топ-менеджеров "оставшихся в живых" строительных компаний. Наиболее обстоятельно влияние использования эскроу-счетов (станет обязательным при продаже новостроек с 1 июля 2019 года; подробнее, читай Что нужно знать о счетах эскроу) изучили и выложили на своём сайте аналитики международной сети компаний PricewaterhouseCoopers (PwC). Надежда Федорова и Екатерина Литова (РБК-Недвижимость) разобрались в выводах экспертов и обратились за комментариями к застройщикам.

Для исследования, сотрудники PwC использовали два существующих варианта строительства, различающихся масштабом застройки (следовательно и экономикой): точечная застройка и комплексное освоение территории (КОТ). Условия для исследования были поставлены следующие:
  • у девелопера есть права на земельный участок под застройку;
  • застройщик обладает собственными средствами в размере 10% (требуемый 214 ФЗ минимальный норматив достаточности средств застройщика, для привлечения денежных средств дольщиков);
  • одинаковая цена (на момент завершения строительства) продажи готовых квартир.

Согласно подсчётам, при строительстве 10 000 кв.м. точечной застройки, срок проведения работ составит 2 года, рентабельность (без продаж через эскроу-счета) – 12,6%, объём реализации квартир на стадии строительства – 70%, дисконт к цене готового жилья для цен начальной стадии строительства – 19%.

При комплексном освоении территории арифметика немного другая: 300 000 кв.м. придётся строить 6,5 лет и в четыре очереди. Рентабельность продаж сценария без эскроу-счетов составит 9,6%, а объём реализации квартир на стадии строительства от 55% до 70% в зависимости от очереди. Не изменится дисконт к цене готового жилья для цен начальной стадии строительства (19%).

Рентабельность рассчитывается здесь, как отношение финансового результата после финансирования, административных, хозяйственных и коммерческих расходов к доходам от продаж.

Допуская возможные погрешности в расчётах, зависящие, по мнению аналитиков, от различной рентабельности и темпов продаж, сроков строительства, статуса девелопера и др., вывод оказался следующим: на 3% - 3,8% приведёт к увеличению себестоимости эффект влияния применения эскроу-счетов, скидки на квартиры в ранней стадии строительства уменьшатся из-за снижения рисков недостроя, рентабельность продаж застройщиков останется на прежнем уровне.

Вследствие того, что застройщики не смогут распоряжаться средствами дольщиков напрямую, вырастет их кредитная нагрузка, но банковская ставка при применении эскроу-счетов будет обратно пропорциональна привлечённым от участников долевого строительства рублям: тем меньше будет ставка, чем больше денег поступит на счёт (исследователи приводят цифры 4-6% для доли кредита, обеспеченной средствами дольщиков и 10-12% – для остальной части кредита. В Сбербанке РБК подтвердили диапазоны процентных ставок, приведённые в исследовании, признав их актуальными в настоящее время.

Опрошенные авторами статьи представители строительной отрасли более пессимистичны. Андрей Цвет (ГК "Гранель") напомнил о введении с 1 января 2019 года двадцатипроцентной ставки НДС, что, по его мнению, увеличит себестоимость строительства на 6-10%. Ксения Цаплина (ФСК "Лидер") на 3-7% оценивает повышение себестоимости строительства при эскроу-расчётах. Александр Прыгунков (ГК "ПИК") затруднился с ответом; по его мнению предсказывать сейчас невозможно, учитывая структуру спроса и реальные доходы населения. Все опрошенные сходятся в одном: несмотря на обязательные расчёты с применением эскроу-счетов, резкого роста цен на жильё не намечается, т.к. сегодня около 130 млн. кв.м. находятся в стадии строительства, на эти площади действуют старые правила и их задача обеспечить переходный период в ближайшие годы.

Квартет М. Оценка. Покупка. Продажа. Обмен.


Материалы по теме
Оживление консервативных инвесторов на рынке вторичной недвижимости...
09.03.2020
На фоне очередного понижения ЦБ ключевой ставки, сложилась ситуация,...
25.02.2020
Эксперты прогнозируют рост внимания инвесторов к офисной недвижимости...
19.01.2020
Специалисты проанализировали зависимость спроса на московские...
20.10.2019
О формах инвестирования в недвижимость: жилая или коммерческая?...
04.04.2019
Эксперты рынка недвижимости исследуют условно-инвестиционные...
17.01.2019
Обзор совокупной стоимости недвижимости в разных странах и в...
08.01.2019
Рост зарегистрированных договоров долевого участия (ДДУ) за ...
15.12.2018
Эксперты определили тренды на ближайшее время: спрос на столичную...
05.12.2018
Рост ипотечного кредитования и грядущие изменения в сфере жилищных...
19.05.2018
Московский Росреестр сообщает о беспрецедентном количестве зарегистрированных...
15.05.2018
Росреестр сообщил о первом зарегистрированном договоре участия...
02.11.2017
Аналитический центр ИНКОМ-Недвижимость отметил новый рекорд ...
12.06.2017
Коммерсант-Недвижимость, в обзоре Александры Мерцаловой осве...
20.04.2017
Аккурат перед Днем города (Москве в этом году 869 лет) Строи...
11.09.2016
На следующий день после выхода статьи "Невидимая рука?", на ...
29.08.2016
"...видимо, в условиях кризиса кейсианцем становится каждый",–...
21.08.2016
"Улюкаев заявил о настоящем "буме" на рынке ...
22.05.2016
Пресс-служба столичного департамента строительства не устает...
20.05.2016
По данным инвестиционного агентства недвижимости "Est-a-Tet",...
13.04.2016
Популярный портал по недвижимости irn.ru в последнее время не...
28.03.2016
В наше время, делая очередную покупку, человек сталкивается ...
28.03.2016

← Все статьи