Варианты инвестиций в квартиру и другую недвижимость

13 Декабря 2018
Председатель совета директоров довольно известной компании Kaskad Family (занимается малоэтажной застройкой в Московской области. - Прим.) Валерий Мищенко на проходящем в Москве Рождественском саммите игроков рынка недвижимости заявил о прекращении работы с дольщиками из-за изменений в законах, регулирующих долевое строительство. С апреля 2019 года застройщик начнёт продавать индивидуальные дома с отделкой. Вот слова менеджера:

Ни один разумный человек в 214-ФЗ не должен входить в этих условиях. Можно либо строить за свои деньги и потом продавать, но тогда при общей рентабельности зачем заниматься этим бизнесом? Второй вариант – уходить в те сектора, которые на сегодняшний день не регулируется государственной машиной, в частности, в индивидуальное домостроение, куда, собственно, уходим мы
Валерий Мищенко

Вопрос доходности капитала или рентабельности при инвестициях в жилую недвижимость волнует многих: от бабушек, "дежурящих" у подъезда, сдающих квартиру гостям столицы (о сроках окупаемости квартир при сдаче в аренду читай Знаем прикуп), до топ-менеджеров "оставшихся в живых" строительных компаний. Наиболее обстоятельно влияние использования эскроу-счетов (станет обязательным при продаже новостроек с 1 июля 2019 года; подробнее, читай Что нужно знать о счетах эскроу) изучили и выложили на своём сайте аналитики международной сети компаний PricewaterhouseCoopers (PwC). Надежда Федорова и Екатерина Литова (РБК-Недвижимость) разобрались в выводах экспертов и обратились за комментариями к застройщикам.

Для исследования, сотрудники PwC использовали два существующих варианта строительства, различающихся масштабом застройки (следовательно и экономикой): точечная застройка и комплексное освоение территории (КОТ). Условия для исследования были поставлены следующие:
  • у девелопера есть права на земельный участок под застройку;
  • застройщик обладает собственными средствами в размере 10% (требуемый 214 ФЗ минимальный норматив достаточности средств застройщика, для привлечения денежных средств дольщиков);
  • одинаковая цена (на момент завершения строительства) продажи готовых квартир.

Согласно подсчётам, при строительстве 10 000 кв.м. точечной застройки, срок проведения работ составит 2 года, рентабельность (без продаж через эскроу-счета) – 12,6%, объём реализации квартир на стадии строительства – 70%, дисконт к цене готового жилья для цен начальной стадии строительства – 19%.

При комплексном освоении территории арифметика немного другая: 300 000 кв.м. придётся строить 6,5 лет и в четыре очереди. Рентабельность продаж сценария без эскроу-счетов составит 9,6%, а объём реализации квартир на стадии строительства от 55% до 70% в зависимости от очереди. Не изменится дисконт к цене готового жилья для цен начальной стадии строительства (19%).

Рентабельность рассчитывается здесь, как отношение финансового результата после финансирования, административных, хозяйственных и коммерческих расходов к доходам от продаж.

Допуская возможные погрешности в расчётах, зависящие, по мнению аналитиков, от различной рентабельности и темпов продаж, сроков строительства, статуса девелопера и др., вывод оказался следующим: на 3% - 3,8% приведёт к увеличению себестоимости эффект влияния применения эскроу-счетов, скидки на квартиры в ранней стадии строительства уменьшатся из-за снижения рисков недостроя, рентабельность продаж застройщиков останется на прежнем уровне.

Вследствие того, что застройщики не смогут распоряжаться средствами дольщиков напрямую, вырастет их кредитная нагрузка, но банковская ставка при применении эскроу-счетов будет обратно пропорциональна привлечённым от участников долевого строительства рублям: тем меньше будет ставка, чем больше денег поступит на счёт (исследователи приводят цифры 4-6% для доли кредита, обеспеченной средствами дольщиков и 10-12% – для остальной части кредита. В Сбербанке РБК подтвердили диапазоны процентных ставок, приведённые в исследовании, признав их актуальными в настоящее время.

Опрошенные авторами статьи представители строительной отрасли более пессимистичны. Андрей Цвет (ГК "Гранель") напомнил о введении с 1 января 2019 года двадцатипроцентной ставки НДС, что, по его мнению, увеличит себестоимость строительства на 6-10%. Ксения Цаплина (ФСК "Лидер") на 3-7% оценивает повышение себестоимости строительства при эскроу-расчётах. Александр Прыгунков (ГК "ПИК") затруднился с ответом; по его мнению предсказывать сейчас невозможно, учитывая структуру спроса и реальные доходы населения. Все опрошенные сходятся в одном: несмотря на обязательные расчёты с применением эскроу-счетов, резкого роста цен на жильё не намечается, т.к. сегодня около 130 млн. кв.м. находятся в стадии строительства, на эти площади действуют старые правила и их задача обеспечить переходный период в ближайшие годы.

Квартет М. Оценка. Покупка. Продажа. Обмен.


Материалы по теме
Специалисты проанализировали зависимость спроса на московские...
20.10.2019
О формах инвестирования в недвижимость: жилая или коммерческая?...
04.04.2019
Рост зарегистрированных договоров долевого участия (ДДУ) за ...
15.12.2018
Эксперты определили тренды на ближайшее время: спрос на столичную...
05.12.2018
Рост ипотечного кредитования и грядущие изменения в сфере жилищных...
19.05.2018
Московский Росреестр сообщает о беспрецедентном количестве зарегистрированных...
15.05.2018
Росреестр сообщил о первом зарегистрированном договоре участия...
02.11.2017
Аналитический центр ИНКОМ-Недвижимость отметил новый рекорд ...
12.06.2017
Коммерсант-Недвижимость, в обзоре Александры Мерцаловой осве...
20.04.2017
Аккурат перед Днем города (Москве в этом году 869 лет) Строи...
11.09.2016
На следующий день после выхода статьи "Невидимая рука?", на ...
29.08.2016
"...видимо, в условиях кризиса кейсианцем становится каждый",–...
21.08.2016
"Улюкаев заявил о настоящем "буме" на рынке ...
22.05.2016
Пресс-служба столичного департамента строительства не устает...
20.05.2016
По данным инвестиционного агентства недвижимости "Est-a-Tet",...
13.04.2016
Популярный портал по недвижимости irn.ru в последнее время не...
28.03.2016
В наше время, делая очередную покупку, человек сталкивается ...
28.03.2016

← Все статьи