Куда пойти вложиться?

13 Декабря 2018
Председатель совета директоров довольно известной компании Kaskad Family (занимается малоэтажной застройкой в Московской области. - Прим.) Валерий Мищенко на проходящем в Москве Рождественском саммите игроков рынка недвижимости заявил о прекращении работы с дольщиками из-за изменений в законах, регулирующих долевое строительство. С апреля 2019 года застройщик начнёт продавать индивидуальные дома с отделкой. Вот слова менеджера:

Ни один разумный человек в 214-ФЗ не должен входить в этих условиях. Можно либо строить за свои деньги и потом продавать, но тогда при общей рентабельности зачем заниматься этим бизнесом? Второй вариант – уходить в те сектора, которые на сегодняшний день не регулируется государственной машиной, в частности, в индивидуальное домостроение, куда, собственно, уходим мы
Валерий Мищенко

Вопрос доходности капитала или рентабельности при инвестициях в жилую недвижимость волнует многих: от бабушек, "дежурящих" у подъезда, сдающих квартиру гостям столицы (о сроках окупаемости квартир при сдаче в аренду читай Знаем прикуп), до топ-менеджеров "оставшихся в живых" строительных компаний. Наиболее обстоятельно влияние использования эскроу-счетов (станет обязательным при продаже новостроек с 1 июля 2019 года; подробнее, читай Что нужно знать о счетах эскроу) изучили и выложили на своём сайте аналитики международной сети компаний PricewaterhouseCoopers (PwC). Надежда Федорова и Екатерина Литова (РБК-Недвижимость) разобрались в выводах экспертов и обратились за комментариями к застройщикам.

Для исследования, сотрудники PwC использовали два существующих варианта строительства, различающихся масштабом застройки (следовательно и экономикой): точечная застройка и комплексное освоение территории (КОТ). Условия для исследования были поставлены следующие:
  • у девелопера есть права на земельный участок под застройку;
  • застройщик обладает собственными средствами в размере 10% (требуемый 214 ФЗ минимальный норматив достаточности средств застройщика, для привлечения денежных средств дольщиков);
  • одинаковая цена (на момент завершения строительства) продажи готовых квартир.

Согласно подсчётам, при строительстве 10 000 кв.м. точечной застройки, срок проведения работ составит 2 года, рентабельность (без продаж через эскроу-счета) – 12,6%, объём реализации квартир на стадии строительства – 70%, дисконт к цене готового жилья для цен начальной стадии строительства – 19%.

При комплексном освоении территории арифметика немного другая: 300 000 кв.м. придётся строить 6,5 лет и в четыре очереди. Рентабельность продаж сценария без эскроу-счетов составит 9,6%, а объём реализации квартир на стадии строительства от 55% до 70% в зависимости от очереди. Не изменится дисконт к цене готового жилья для цен начальной стадии строительства (19%).

Рентабельность рассчитывается здесь, как отношение финансового результата после финансирования, административных, хозяйственных и коммерческих расходов к доходам от продаж.

Допуская возможные погрешности в расчётах, зависящие, по мнению аналитиков, от различной рентабельности и темпов продаж, сроков строительства, статуса девелопера и др., вывод оказался следующим: на 3% - 3,8% приведёт к увеличению себестоимости эффект влияния применения эскроу-счетов, скидки на квартиры в ранней стадии строительства уменьшатся из-за снижения рисков недостроя, рентабельность продаж застройщиков останется на прежнем уровне.

Вследствие того, что застройщики не смогут распоряжаться средствами дольщиков напрямую, вырастет их кредитная нагрузка, но банковская ставка при применении эскроу-счетов будет обратно пропорциональна привлечённым от участников долевого строительства рублям: тем меньше будет ставка, чем больше денег поступит на счёт (исследователи приводят цифры 4-6% для доли кредита, обеспеченной средствами дольщиков и 10-12% – для остальной части кредита. В Сбербанке РБК подтвердили диапазоны процентных ставок, приведённые в исследовании, признав их актуальными в настоящее время.

Опрошенные авторами статьи представители строительной отрасли более пессимистичны. Андрей Цвет (ГК "Гранель") напомнил о введении с 1 января 2019 года двадцатипроцентной ставки НДС, что, по его мнению, увеличит себестоимость строительства на 6-10%. Ксения Цаплина (ФСК "Лидер") на 3-7% оценивает повышение себестоимости строительства при эскроу-расчётах. Александр Прыгунков (ГК "ПИК") затруднился с ответом; по его мнению предсказывать сейчас невозможно, учитывая структуру спроса и реальные доходы населения. Все опрошенные сходятся в одном: несмотря на обязательные расчёты с применением эскроу-счетов, резкого роста цен на жильё не намечается, т.к. сегодня около 130 млн. кв.м. находятся в стадии строительства, на эти площади действуют старые правила и их задача обеспечить переходный период в ближайшие годы.

Квартет М. Оценка. Покупка. Продажа. Обмен.


Материалы по теме
Эксперты сообщают о сокращении спроса на московской вторичке....
10.06.2019
Сообщают о завершении цикла повышения ипотечных ставок: с начала...
11.05.2019
Росреестр сообщает о росте числа сделок на вторичном рынке Москвы....
18.04.2019
О формах инвестирования в недвижимость: жилая или коммерческая?...
04.04.2019
Эксперты о сложившейся ситуации на московском рынке вторичной...
07.02.2019
Уходящая неделя запомнилась заявлениями строительных чиновников...
28.01.2019
Московский Росреестр опубликовал отчёт о своей деятельности ...
25.01.2019
Эксперты рынка недвижимости исследуют условно-инвестиционные...
17.01.2019
Аналитики, эксперты по недвижимости и банкиры делятся прогнозами...
10.01.2019
Обзор совокупной стоимости недвижимости в разных странах и в...
08.01.2019
Рост зарегистрированных договоров долевого участия (ДДУ) за ...
15.12.2018
Эксперты определили тренды на ближайшее время: спрос на столичную...
05.12.2018
Росреестр на днях подвёл итоги по рынку недвижимости за девять...
20.11.2018
ИНКОМ-Недвижимость рапортует о небывалой активности на рынке...
12.11.2018
Рост ипотечного кредитования и грядущие изменения в сфере жилищных...
19.05.2018
На прошлой неделе наиболее популярной темой (после Реновации)...
06.03.2018
Коммерсант пишет о небывалой активности московских девелоперов,...
15.01.2018
Марк Гойхман, ведущий аналитик ГК TeleTrade поделился с Росс...
05.01.2018
Этот кризис запомнится московским риэлторам не только явлениями,...
29.09.2017
По данным компании "Русипотека", в июле 2017 года в России б...
02.09.2017
Популярный портал по недвижимости irn.ru в последнее время не...
28.03.2016

← Все статьи