Плохая им досталась доля...

30 Апреля 2018
Предпраздничная неделя отметилась многочисленными дискуссиями о долевом строительстве в России. Было всё: выступления известных депутатов с предостережениями о переходе требований обманутых дольщиков в плоскость политическую, многочисленные комментарии Минстроя, оды московских чиновников, посвящённые сдаче очередного долгостроя и пр. и пр.

Начнём, по традиции, с выпущенных накануне Росреестром данных о темпах долевого строительства по стране за первый квартал 2018 года. Всего за три месяца (с января по март) ведомством зарегистрировано 162,5 тысяч договоров участия в долевом строительстве (ДДУ), – больше, чем за такой же отрезок времени 2017 года на 11%. Лидеры остаются прежними: Московская область (21,3 тыс. договоров), г. Москва (20,5 тыс. договоров), г. Санкт-Петербург (18,2 тыс. договоров), Краснодарский край (10,3 тыс. договоров).

В некоторых регионах произошёл серьёзный прирост по сравнению с прошлым годом: в Москве он составил более 49% (около 6,8 тысяч договоров), в Санкт - Петербурге 55% (около 6,4 тысяч договоров).

Как мы писали ранее (статья Ещё до старта далеко?), более половины продаж в столице приходится на топ-10 девелоперов. Эффект масштаба и мощное политическое лобби позволяют им держать низкую маржУ, получать финансирование, лучшие строительные площадки и пр. В сложившейся обстановке, более мелким застройщикам в отсутствии кредитов, спроса (особенно это касается объектов удалённых от города), и при новых удушающих законах приходится оптимизировать свои бизнес-процессы, порой нестандартными методами. Часть из них вообще предпочла уйти в тень, балансируя на грани закона или вовсе преступая его.

Последним из перечисленных посвятила свою статью "Снос хижинам, война дворцам" Ирина Жандарова (Российская газета – Федеральный выпуск №7554(91)). Ирина рассказала о совершенно крайних случаях, связанных с незаконной постройкой многоквартирных домов на землях не предназначенных для этого или переделкой частных домов – в многоквартирные. Один из собеседников автора - руководитель компании URVISTA Алексей Петропольский, заявляет о двух тысячах зафиксированных фактов в московском регионе, особенно на престижных направлениях.

В материале приводится ряд признаков, позволяющих отличить незаконную постройку от легального (непеределанного из индивидуального в многоквартирное) жилья: специфическая планировка, внешний вид, входы, привлекательная цена. Основным риском для покупателей "переделок" и самовольных построек, по мнению журналиста, является незащищенность перед законом (такие покупатели не являются участниками долевого строительства в соответствии с 214 ФЗ и, в случае сноса дома, компенсаций от фонда долевого строительства они не получат.

Эксперты агентства недвижимости "Квартет-М" сходятся во мнении, что история о которой пишет "Российская газета" сильно преувеличена и чересчур ангажирована. То, о чём рассказывает Ирина Жандарова можно применить к немногим предприимчивым и безответственным частникам – мелким инвесторам, пытающимся таким образом "отбить" деньги, вложенные не в то время и не в том месте. В жизни, чаще всего, покупатель сталкивается с продажей застройщиком долей в готовых многоквартирных домах (обычно, это изначально проектировавшаяся, как двухъярусная, квартира на последних этажах, но, в результате удаления лестничного проёма, превратившаяся в две изолированные, с отдельными входами) или таунхаусах. И в первом, и во втором случаях покупатель становится собственником доли. Не уступая в своих характеристиках (а иногда и превосходя) аналогам, стОит такое жильё дешевле из-за юридического статуса, продаётся только за наличные, – сразу в собственность, чаще всего, в готовом для проживания виде.

Наибольший риск для граждан, решающих жилищный вопрос, даже сегодня, спустя десятилетие, представляет вполне законное долевое строительство (сравни масштаб). Пару дней назад, в интервью ИА "Интерфакс" Никита Стасишин (замминистра Минстроя. – Прим.) привел следующие цифры:
  • 836 объектов (1101 дом) по состоянию на 1 января 2018 года признаны проблемными;
  • более 30 000 обманутых дольщиков в реестре пострадавших граждан, и это, по словам Стасишина только приблизительная цифра, т.к. всего в 836 проблемных объектах зарегистрировано 81 000 ДДУ;
  • "Почти по каждому проблемному объекту есть факт мошенничества, вывода средств или еще что-то. Возбуждается уголовное дело, а это уже значит, что страхового случая не будет, и компенсацию никто не выплатит..." (Стасишин.–Прим.);
  • от 1,4 до 1,7 трлн. рублей ежегодно потребуется банкам для перехода к проектному финансированию.

Сами цифры показывают, что в России, вероятность из участника долевого строительства превратиться в полноправного собственника напоминает математическую модель русской рулетки. Переход к проектному финансированию произойдёт не так скоро, экономическая ситуация непростая, а значит и дольщики никуда не денутся.

В современном мире крупнейшие инвестиционные фонды тратят миллионы долларов на профессиональных управляющих (в среднем, расходы на управление фондом составляют 0,1% - 0,3% его капитала). Но доходность фонда может быть не менее 8%. Рынок недвижимости нашей страны - не исключение. Нанимая профессионального риэлтора, уплачивая ему гонорар в 3-6%, покупатель или инвестор не только сводит к минимуму риски потери капитала, но имеет возможность получить неплохой прирост.

Точка зрения автора может не совпадать с мнением администрации сайта. Частичное или полное копирование материалов сайта возможно только с письменного разрешения. Ссылка на первоисточник обязательна.

← Все статьи