Вы слыхали, как поют дрозды?

24 Сентября 2018
Сергей Велесевич (РБК, 17 сентября 2018 г.) подсчитал во сколько обойдётся покупка дачи или коттеджа в Подмосковье этой осенью. Цифры такие: средний бюджет покупки подмосковного дома (премиальный и элитный сегменты не учитываются) составляет 5,2 - 6,3 млн. руб. Непростая ситуация на рынке загородной недвижимости вынуждает собственников делать серьёзные скидки (от 10 до 30%).

Среди собеседников Сергея – руководитель риэлторского агентства «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Светлана Вольская, руководитель аналитического центра компании «Инком-Недвижимость» Дмитрий Таганов, аналитик онлайн-сервиса объявлений ЦИАН Мария Борисова. Опрошенные эксперты сходятся во мнении об увеличивающейся разнице ожиданий продавцов и покупателей. Первые, выставляют объекты по ценам, существенно превыщающие рыночные; вторые, стараются выбрать объект недвижимости в лучшем виде: дом со всеми удобствами или участок с подведёнными коммуникациями. В итоге, желаемый бюджет сделки в четыре раза меньше средней цены дачи.

Светлана Вольская наблюдает на протяжение последних лет падение среднего чека покупки загородной недвижимости. Дмитрий Таганов отмечает сохранение кризисных явлений на "загородке": «У покупателей не хватает денег, а у девелоперов – интересных проектов, которые они могли бы предложить» (Д.Таганов.– Прим.). Мария Борисова не видит в ближайшей перспективе восстановления загородного рынка.

В сегментах, цены распределились следующим образом: средняя стоимость коттеджа в этом году находится на уровне 10 млн. руб. (против 13,8 млн. руб. – в 2017 году), упали цены на таунхаусы (с 11,8 – в прошлом году, до 10,6 млн. руб. – в этом). А вот участки без подряда подорожали с 4,4 до 4,6 млн. руб. Выросли цены и на дачи (с 2,2 млн. руб. до 2,9 млн. руб.).

По данным Светланы Вольской, наиболее популярным направлением у покупателей загородной недвижимости (по количеству сделок) в 2018 году можно считать Ярославское шоссе. На втором месте Калужское, Киевское и Симферопольское. Третье место делят Дмитровское с Новорижским шоссе. По подсчётам корпорации "ИНКОМ", этим летом выросло число сделок на первичном рынке загородной недвижимости (всего 3,5 тыс. сделок – на 18% больше прошлогоднего результата). Несмотря на это, приглашённые эксперты не склонны считать этот рынок растущим: платёжеспособный спрос падает, качественных проектов девелоперы не предлагают (Д.Таганов. Прим.).

В последнее время, весьма распространены сделки по обмену квартиры на дом-дачу с доплатой. Чаще всего, их совершают горожане, давно мечтающие о загородной жизни, и получившие в наследство городскую квартиру.

В принципе, обмен такого рода должен быть взаимовыгодным, каждая сторона получает то, что хочет, но есть несколько вещей на которые собственнику квартиры необходимо уделить особое внимание.

Первое. Меняемая квартира не должна быть последней в семье. Чаще всего, принятие решения о покупке (мене) загородного дома основывается не на практическом опыте, а из впечатлений (например, визите на дачу к знакомым или просмотра популярного фильма). На деле, столкнувшись с жизнью в частном секторе (вечным ремонтом, уходом за газоном и деревьями, вывозом мусора, не говоря уже о ежедневных поездках на работу...) во втором (а у особо терпеливых – в третьем) сезоне владения недвижимостью возникает непреодолимое желание вернуться обратно в город, где за приемлемую коммунальную плату получаешь все блага цивилизации, не стоишь в вечных пробках, имеешь у подъезда круглосуточный магазин!!! Поэтому, выбирая загородный дом, лучше останавливаться на ликвидных объектах (удалённых не более чем на 30 км от города, имеющих минимальную степень износа, подведённые центральные коммуникации и т.д. и пр.), чтобы, в случае разочарования и последующей продажи, потери от сделок были минимальными.

Второе. Как было замечено экспертами выше, желаемые цены продавцов (в данном случае менщиков) "загородки" могут быть завышены в несколько раз. Действительно, оценивая объекты мены, определить рыночную стоимость квартиры куда проще, чем загородного дома. Особое внимание нужно обращать на "содержимое" особняка: несмотря на ухоженный внешний вид фасада, – коммуникации, приборы отопления, водоотведения и пр. изнашиваются достаточно быстро (срок службы при бережном обращении едва превысит десяток лет), а их замена может обойтись в стоимость постройки нового дома. Также, если дом находится в организованном посёлке, нелишним будет узнать о величине ежемесячных платежей, в чей собственности находятся объекты распределения и передачи электроэнергии и пр. При сомнениях, лучше всего воспользоваться услугами оценочной компании – потраченные 15-20 тысяч рублей помогут сохранить миллионы.

Третье. Несмотря на кажущуюся простоту сделки, по своей сложности она близка к альтернативной. Участвуют, как минимум, три объекта недвижимости: квартира, земельный участок и расположенный на нём дом (постройки). Нужно ли напоминать, что перед подписанием договора, будущий собственник просто обязан удостовериться в точности границ участка, наличии всяческих обременений, ограничений, истребовать разрешительную документацию на строительство, подведение газа??? Желательно не пренебрегать указанием полной (реальной) цены объектов в договоре (мены/купли-продажи). Если современная методология оценки квартир не допускает серьёзных погрешностей, то с участками всё иначе. В случае возможного расторжения договора мены это будет иметь большое значение.

Несмотря на стагнацию рынка загородной недвижимости, качественного предложения катастрофически мало. Из всего разнообразия, имеющегося сегодня в экспозиции, чаще всего можно наблюдать объекты весьма удалённые от столицы, с ограниченной инфраструктурой, большим износом, имеющие проблемы с оформлением...
Специалисты агентства недвижимости Квартет М предоставят бесплатные консультации по обмену московской квартиры на дом в Подмосковье, а при необходимости, помогут с подбором выгодного варианта, юридической экспертизой и оформмлением сделки.

Квартет М. Оценка. Покупка. Продажа. Обмен.

Точка зрения автора может не совпадать с мнением администрации сайта. Частичное или полное копирование материалов сайта возможно только с письменного разрешения. Ссылка на первоисточник обязательна.


← Все статьи