Взрослые игры

2 Ноября 2017
Росреестр сообщил о первом зарегистрированном договоре участия в долевом строительстве (ДДУ) по которому застройщик многоквартирного дома в городе Среднеуральск перечислил взносы в Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства (о Фонде читай о Компенсационном Фонде...)

Прошло немногим более месяца с момента произнесения Президентом РФ В. Путиным слов о "проблеме с дольщиками" и призыва к цивилизованному функционированию строительного сектора (об этом здесь Учёт и контроль), как появились конкретные меры и новые предложения к постепенному отходу от долевого строительства, к более высшей ступени развития – проектному финансированию.

На этом фоне выделился глава Минфина РФ Антон Силуанов с заявлением о постановке на учёт строек, ведущихся с привлечением средств дольщиков, передаче функций контроля региональным властям. В перспективе, Силуанов обозначил создание условий для перехода "от долевого строительства к покупке квартир на рынке готового жилья". Его коллега по кабинету, глава Минстроя Мень подтвердил, что проработка вопроса перехода от долевого строительства – к проектному финансированию, – поручение президента и сообщил о новом законе по которому станет невозможно строить многоквартирные дома на участках под ИЖС: «Новым законом устанавливаются единые требования к предельным параметрам и процедуре ИЖС» (М.Мень – РИА "Новости"). Объектом ИЖС будет считаться отдельно стоящий дом, не выше трёх наземных этажей, высотой не более 20 метров и не состоящий из квартир и блок-секций. В случае превышения площади дома 500 квадратных метров, придётся проходить процедуру, применяемую к объектам капитального строительства (разработка проектной документации, прохождение экспертизы и т.д.); если площадь не превысит 500 кв.м. – достаточно уведомить соответствующие органы о начале и завершении строительства.

Вместе с этим законом были приняты некоторые нормы, касающихся, в первую очередь, основных механизмов работы девелоперов.

Во-первых, с 1 июля 2018 года "застройщиком" будет считаться организация (или её "дочки), не менее трёх лет участвующая в строительстве многоквартирных домов и имеющая разрешение на ввод не менее 10 тысяч квадратных метров жилья.

Во-вторых, обязательное резервирование застройщиком не менее 10% от проектной стоимости объекта.

В третьих. Один застройщик может получить одно разрешение на строительство.

В четвертых, разработка проектной документации на строительство объектов инфраструктуры (школ, детских садов, поликлиник, коммерческой недвижимости) может покрываться за счёт средств участников строительства лишь в том случае, если эти объекты станут совместной собственностью дольщиков, муниципалитета или государства. Иначе, расходы придется нести застройщику. Также, средствами дольщиков возможно оплатить текущую арендную плату за землю, но нельзя компенсировать расходы на аренду или покупку земли, возникшие до начала продаж.

В пятых, появился банковский контроль за операциями девелопера: застройщик, технический заказчик и генподрядчик должны открыть счета в одном банке; там же и производить все расчеты. Застройщик не должен иметь обязательств по займам, кредитам и ссудам, – только целевой займ на реализацию проекта.

В шестых, понятие "вознаграждение застройщика" поменялось на "иные расходы", которые по закону не могут превышать 10% от стоимости строительства (это заработная плата сотрудников, затраты на маркетинг и рекламу, аренда офиса).

Со слов Романа Сычева (генерального директора Tekta Group), уточнение понятия "застройщик" ограничивает миграцию капитала из смежных со строительством жилой недвижимости отраслей (например коммерческого девелопмента), а "планка" в 10 тысяч метров ставит вопрос о дальнейшем существовании застройщиков в небольших городах; заморозка 10% к началу продаж вытеснит из бизнеса мелких игроков и собственников участков (о них здесь Латифундисты поневоле). Запрет на возмещение затрат, ранее понесенных застройщиком на строительство, из средств дольщиков не дает первому рефинансировать собственные затраты на земельный участок до окончания строительства. Банковский контроль удобен застройщику, совмещающему функции генподрядчика и технического заказчика; в ином случае, кредитора придется согласовывать. Введение статьи "иные расходы" и ограничение их 10% повлияет на эффективность проектов, т.к. в существующей агрессивной среде, сегодня, затраты на рекламу могут составлять более 10%. Роман Сычев делает вывод, что в результате новых поправок, осуществляя расчеты в одном банке, ограничивая административные издержки и возводя объект по одному разрешению, усложнится управление проектами; банки, принимая на себя надзорные функции, становятся единственным источником проектного финансирования; заморозка значительной части денежных средств ведет к "осложнению финансовой модели проекта". В итоге – увеличивается себестоимость строительства и, в условиях нынешней стагнации цен, уходят игроки, "чья маржа не позволит компенсировать возросшие затраты".

Как известно, политика – это продолжение экономики. Новые законы и поправки к ним отражают сложившиеся на деле отношения; в данном случае, в строительной отрасли нашей страны, где со временем образовались явно выраженные олигополии, имеющие лобби в высших эшелонах государственной власти. Экономический кризис в России и связанные с ним процессы, всего лишь обнажили действующие механизмы принятия решений на одном из "театров войны" мирового финансового капитала.

Точка зрения автора может не совпадать с мнением администрации сайта. Частичное или полное копирование материалов сайта возможно только с письменного разрешения. Ссылка на первоисточник обязательна.


← Все статьи