Переход от ДДУ к проектному финансированию

2 Ноября 2017
Росреестр сообщил о первом зарегистрированном договоре участия в долевом строительстве (ДДУ) по которому застройщик многоквартирного дома в городе Среднеуральск перечислил взносы в Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства (о Фонде читай о Компенсационном Фонде...)

Прошло немногим более месяца с момента произнесения Президентом РФ В. Путиным слов о "проблеме с дольщиками" и призыва к цивилизованному функционированию строительного сектора (об этом здесь Учёт и контроль), как появились конкретные меры и новые предложения к постепенному отходу от долевого строительства, к более высшей ступени развития – проектному финансированию.

На этом фоне выделился глава Минфина РФ Антон Силуанов с заявлением о постановке на учёт строек, ведущихся с привлечением средств дольщиков, передаче функций контроля региональным властям. В перспективе, Силуанов обозначил создание условий для перехода "от долевого строительства к покупке квартир на рынке готового жилья". Его коллега по кабинету, глава Минстроя Мень подтвердил, что проработка вопроса перехода от долевого строительства – к проектному финансированию, – поручение президента и сообщил о новом законе по которому станет невозможно строить многоквартирные дома на участках под ИЖС: «Новым законом устанавливаются единые требования к предельным параметрам и процедуре ИЖС» (М.Мень – РИА "Новости"). Объектом ИЖС будет считаться отдельно стоящий дом, не выше трёх наземных этажей, высотой не более 20 метров и не состоящий из квартир и блок-секций. В случае превышения площади дома 500 квадратных метров, придётся проходить процедуру, применяемую к объектам капитального строительства (разработка проектной документации, прохождение экспертизы и т.д.); если площадь не превысит 500 кв.м. – достаточно уведомить соответствующие органы о начале и завершении строительства.

Вместе с этим законом были приняты некоторые нормы, касающихся, в первую очередь, основных механизмов работы девелоперов.

Во-первых, с 1 июля 2018 года "застройщиком" будет считаться организация (или её "дочки), не менее трёх лет участвующая в строительстве многоквартирных домов и имеющая разрешение на ввод не менее 10 тысяч квадратных метров жилья.

Во-вторых, обязательное резервирование застройщиком не менее 10% от проектной стоимости объекта.

В третьих. Один застройщик может получить одно разрешение на строительство.

В четвертых, разработка проектной документации на строительство объектов инфраструктуры (школ, детских садов, поликлиник, коммерческой недвижимости) может покрываться за счёт средств участников строительства лишь в том случае, если эти объекты станут совместной собственностью дольщиков, муниципалитета или государства. Иначе, расходы придется нести застройщику. Также, средствами дольщиков возможно оплатить текущую арендную плату за землю, но нельзя компенсировать расходы на аренду или покупку земли, возникшие до начала продаж.

В пятых, появился банковский контроль за операциями девелопера: застройщик, технический заказчик и генподрядчик должны открыть счета в одном банке; там же и производить все расчеты. Застройщик не должен иметь обязательств по займам, кредитам и ссудам, – только целевой займ на реализацию проекта.

В шестых, понятие "вознаграждение застройщика" поменялось на "иные расходы", которые по закону не могут превышать 10% от стоимости строительства (это заработная плата сотрудников, затраты на маркетинг и рекламу, аренда офиса).

Со слов Романа Сычева (генерального директора Tekta Group), уточнение понятия "застройщик" ограничивает миграцию капитала из смежных со строительством жилой недвижимости отраслей (например коммерческого девелопмента), а "планка" в 10 тысяч метров ставит вопрос о дальнейшем существовании застройщиков в небольших городах; заморозка 10% к началу продаж вытеснит из бизнеса мелких игроков и собственников участков (о них здесь Латифундисты поневоле). Запрет на возмещение затрат, ранее понесенных застройщиком на строительство, из средств дольщиков не дает первому рефинансировать собственные затраты на земельный участок до окончания строительства. Банковский контроль удобен застройщику, совмещающему функции генподрядчика и технического заказчика; в ином случае, кредитора придется согласовывать. Введение статьи "иные расходы" и ограничение их 10% повлияет на эффективность проектов, т.к. в существующей агрессивной среде, сегодня, затраты на рекламу могут составлять более 10%. Роман Сычев делает вывод, что в результате новых поправок, осуществляя расчеты в одном банке, ограничивая административные издержки и возводя объект по одному разрешению, усложнится управление проектами; банки, принимая на себя надзорные функции, становятся единственным источником проектного финансирования; заморозка значительной части денежных средств ведет к "осложнению финансовой модели проекта". В итоге – увеличивается себестоимость строительства и, в условиях нынешней стагнации цен, уходят игроки, "чья маржа не позволит компенсировать возросшие затраты".

Пока затруднительно сказать как новведение повляет на политику скидок на новостройки, которую затройщики применяли очень активно на нулевых этапах строительства. Скидки на новостройки могли составлять десятки процентов и многие инвесторы этмм пользовались. Сложился даже целый рынок инвестиций в квартиры, где в отдельные периоды можно было очень быстро заработать и практически без риска со стороны инвестора: достаточно было лишь купить квартиру в нужном месте и в нужное время. Риски с лихвой окупались процентами.

Но, как известно, политика – это продолжение экономики. Новые законы и поправки к ним отражают сложившиеся на деле отношения; в данном случае, в строительной отрасли нашей страны, где со временем образовались явно выраженные олигополии, имеющие лобби в высших эшелонах государственной власти. Экономический кризис в России и связанные с ним процессы, всего лишь обнажили действующие механизмы принятия решений на одном из "театров войны" мирового финансового капитала.

Точка зрения автора может не совпадать с мнением администрации сайта. Частичное или полное копирование материалов сайта возможно только с письменного разрешения. Ссылка на первоисточник обязательна.


Материалы по теме
Что делать если застройщик нарушает права дольщиков? А что делать...
09.10.2019
Часть экспертов считает, что из-за информационного шума вокруг...
11.09.2019
Росреестр по Москве сообщает о беспрецедентном спросе на столичные...
18.07.2019
Госдума обсуждает законопроект о поэтапном перечислении средств...
10.07.2019
Анлитики соообщают о полном отсутствии нового строительства ...
06.07.2019
Эксперты собщают о стабильном спросе на московские новостройки....
25.06.2019
Эксперты пишут о новой схеме продажи квартир в обход 214 закона...
22.06.2019
Эксперты пишут о сокращении интереса со стороны покупателей ...
28.05.2019
Сообщают о завершении цикла повышения ипотечных ставок: с начала...
11.05.2019
Стало известно о готовности к сдаче первых пяти домов обанкротившегося...
24.04.2019
Новые законы, законопроекты, постановления и разъяснения: работа...
10.04.2019
О формах инвестирования в недвижимость: жилая или коммерческая?...
04.04.2019
Новости для дольщиков, приобретающих жильё в ипотеку по новой...
26.03.2019
Обсуждается возможность реализации 109 млн. кв.м. жилья без ...
26.03.2019
Эксперты пишут о скидках на вторичном рынке Москвы. По данным...
02.03.2019
Со слов министра жилищной политики Подмосковья, узнали о планах...
04.02.2019
Рост зарегистрированных договоров долевого участия (ДДУ) за ...
15.12.2018
Застройщики прекращают работу с дольщиками из-за изменений в...
13.12.2018
Эксперты определили тренды на ближайшее время: спрос на столичную...
05.12.2018
Эксперты о предновогодних скидках и акциях застройщиков, как...
03.12.2018
Эксперты продолжают обсуждать блокировку доступа к средствам...
08.10.2018
Минстрой подготовит предложения по вопросам достройки жилья ...
06.09.2018
Схема приобретения квартиры в строящемся доме с помощью эскро...
03.09.2018
Непросто найти покупателя на квартиру в доме, расположенном ...
24.08.2018
Перспективы формата малогабаритных студий на первичном рынке...
16.08.2018
Верховный суд запретил увязывать срок передачи жилья дольщику...
02.08.2018
Росреестр сообщает о росте числа договоров участия в долевом...
30.07.2018
Вероятное будущее жилого строительства в России, отношений между...
07.07.2018
История с покупкой квартиры. Схема такая: "продавец – довере...
26.06.2018
Фонд защиты дольщиков подал в Арбитражный суд Московской области...
13.06.2018
Рост ипотечного кредитования и грядущие изменения в сфере жилищных...
19.05.2018
Московский Росреестр сообщает о беспрецедентном количестве зарегистрированных...
15.05.2018
Дискуссии о долевом строительстве в московском регионе. Обсуждаем...
30.04.2018
За последний год кто только не говорил о повышении цен на новостройки...
31.03.2018
Типический случай мошенничества на доверии произошёл с известным...
17.02.2018
О беспрецедентном выходе на рынок новых проектов в сегменте ...
25.01.2018
Коммерсант пишет о небывалой активности московских девелоперов,...
15.01.2018
Мария Мягкова (РБК-Недвижимость. – Прим.) напомнила ...
08.01.2018
Екатерина Тейдер – руководитель проектов Becar Asset Managem...
16.09.2017
В корпорации ИНКОМ-Недвижимость (далее ИНКОМ) подсчитали сколько...
29.07.2017
Пресс-служба Центрального банка РФ сообщила о получении прав...
07.07.2017
Аналитический центр ИНКОМ-Недвижимость отметил новый рекорд ...
12.06.2017
Аналитический центр ИНКОМ-Недвижимость подсчитал количество ...
16.05.2017
Практически каждый, кто решил продать или купить недвижимост...
02.05.2017
Коммерсант-Недвижимость, в обзоре Александры Мерцаловой осве...
20.04.2017
Порассуждать о "вечных продавцах" квартир на вторичном рынке...
05.04.2017
Аккурат перед Днем города (Москве в этом году 869 лет) Строи...
11.09.2016
На следующий день после выхода статьи "Невидимая рука?", на ...
29.08.2016
"...видимо, в условиях кризиса кейсианцем становится каждый",–...
21.08.2016
Несоответствие прошлого опыта действительности – наиболее точная...
19.07.2016
По данным департамента новостроек ИНКОМ-Недвижимость, у 65%...
12.07.2016
Приобретают и продают жильё нечасто, поэтому и продавец и покупатель...
11.07.2016
29 …ибо всякому имеющему дастся и приумножится, а у неимеющего...
03.07.2016
На днях, корпорация ИНКОМ опубликовала рейтинг низкобюджетных...
21.06.2016
Лето, в нашей стране, по традиции – это сезон отпусков, а также...
18.06.2016
Как известно, основным инструментом в расчётах с недвижимостью...
13.06.2016
"Улюкаев заявил о настоящем "буме" на рынке ...
22.05.2016
Пресс-служба столичного департамента строительства не устает...
20.05.2016
По данным инвестиционного агентства недвижимости "Est-a-Tet",...
13.04.2016
И хочется, и колется или миф про дешёвые квартиры.

В наши...
06.04.2016
Популярный портал по недвижимости irn.ru в последнее время не...
28.03.2016
В наше время, делая очередную покупку, человек сталкивается ...
28.03.2016

← Все статьи