Средним коэффициентом доступности жилья аналитики считают срок за который семья из трёх человек условно может накопить на квартиру, откладывая при этом весь свой доход, - и вырос показатель на 0,4 пункта - до 2,6 года. Самая низкая доступность жилья в Санкт-Петербургской агломерации (4,8 года), далее идут Московская и Владивостокская (4,3 года). Значение не изменилось лишь в Краснодарской агломерации (1,9 года) - там проще всего купить жильё.
Т.Полиди связывает это с повышением цен застройщиками при одновременном снижении доходов населения и полагает, что исторически до 2008 года доходы и цены на жильё росли параллельно, в среднем на 7% и 10% в год соответственно. Со временем застройщики сменили финансовую модель, стремясь заработать на увеличении объёмов строительства, причём цены корректировались инфляционно и так продолжалось вплоть до 2019 года.
Как считает Полиди, снижение ставок по ипотеке и банковским вкладам создало благоприятную среду для спекуляции, а переход отрасли на проектное финансирование способствовал включению в окончательную цену продукта возникших издержек. По данным ЦИАН, средняя стоимость новостроек в 16 крупнейших городах России за минувший год выросла на 14,1%, до 88,1 тыс. руб. за 1 кв.м. "Вторичка" подросла на 9,2% (до 81,9 тыс. руб.).
Полиди полагает, что падение доходов граждан умерит жадность застройщиков, но динамика цен в будущем году останется в прямой зависимости от действий властей:
Сама по себе доступность жилья неминуемо приведет к сокращению спроса, которое выльется в снижение объема строительства, но, учитывая поставленную задачу сдавать не менее 120 млн кв. м в год, вполне возможно, что застройщики будут вынуждены снижать цены.
Т. Полиди
О том, что пик спроса в перспективе будет пройден и остановится рост цен надеются и в аппарате вице-премьера Марата Хуснуллина.
Яна Глазунова (VSN Realty) рассчитывает снижение вывода новых проектов в Москве, после того, как будет свёрнута госпрограмма льготного кредитования. По прогнозам риэлтора, в следующем году квартиры могут подорожать на 7-10%.
Алексей Лухтан (Lexion Development) предполагает снижение спроса на жильё в 2021 году, потому что, вслед за всплеском наступает период стагнации. У застройщиков на сей счёт есть отработанные механизмы поддержания спроса - акции и скидки (т.е. непрямое снижение цен).
Ирина Дзюба (MR Group) не ждёт от следующего года каких-то рекордов - не растут доходы населения и большая закредитованность.
Опрошенные авторами статьи эксперты пророчат рынку череду банкротств мелких и средних компаний, особенно тех, которые даже в условиях льготной ипотеки имеют серьёзные проблемы с реализацией.
Квартет М. Оценка. Покупка. Продажа. Обмен.