Продаю квартиру. Покупатель предлагает провести расчеты через аккредитив в неизвестном мне банке. Что будет, если во время государственной регистрации перехода права на квартиру банк лишится лицензии? Есть ли альтернатива?

Как известно, аккредитив - это обязательство банка, расчеты по которому регулирует, в частности, статья 867 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ). Аккредитив стал весьма популярен в последние годы в сфере недвижимости: им успешно пользуются при покупке новостроек, при ипотечных сделках на вторичном рынке и пр. Конечно, несмотря на удобство, прежде всего исключения наличных денег при оплате жилья, есть весьма оправданный риск - отзыв лиценции у банка. В таком случае, операции по аккредитиву прекращаются. От того на каком счёте находятся внесенные средства, зависит размер и очередность их возврата (в банке берется выписка по счетам). Если деньги на счёте 408..., открытом на Ваше имя (это счет на который плательщик вносит необходимую сумму, - также на него "вернуться" деньги, в случае отзыва аккредитива), есть шанс на получение страховой выплаты от Агентства по страхованию вкладов (АСВ) и возможность попасть в первую очередь (получить до 15%), согласно статье 885 (Очередность списания денежных средств со счета). Если же аккредитив не раскрыт и деньги находятся на техническом счете банка (первые цифры 40901...), шансов на страховку АСВ нет, - остается третья очередь вышеупомянутой статьи - чинить в суд иск банку - банкроту (перспективы весьма туманны).

Наиболее рискованы - сделки, связанные с приобретением новостроек. Условием раскрытия аккредитива служит зарегистрированный договор участия в долевом строительстве (ДДУ). При отзыве лицензии у банка после регистрации ДДУ - пострадавшей станет строительная компания, обязанная передать дольщикам квартиры, но не получившая за них ни рубля и наоборот. Вот отрывок из специального приложения к "Вестнику ВАС РФ". 2003. N 11 (ч. 2): "Если платеж по какой-либо причине не поступил на расчетный счет получателя, у него сохраняется возможность предъявить требование к плательщику в связи с неисполнением последним обязательств по договору, для оплаты которого был открыт аккредитив. Невыполнение банками своих обязательств по возврату средств с закрытого аккредитива не освобождает покупателя от обязанности оплатить полученный и соответствующий условиям договора товар (п. 4 Обзора практики)... получатель средств, выполнивший условия аккредитива надлежащим образом и не получивший платежа, вправе предъявить требование не только к исполняющему банку, но и непосредственно к должнику по сделке." По опыту специалистов "Квартет-М", наиболее надежным условием в деле таких расчетов за новостройку будет согласование с застройщиком даты оплаты ДДУ - такой датой будет момент внесения денег на аккредитив (это риск для последнего - может не согласиться), ну, или договориться о рассрочке платежа...

На сегодняшний день аккредитиву существует хорошая альтернатива - счета эскроу. Договор о счете - обычно трехсторонний (два клиента: продавец - покупатель и банк). В соответствии со статьёй 12.1. Федерального закона от 23.12.2003 N 177-ФЗ (ред. от 03.07.2016) "О страховании вкладов физических лиц в банках Российской Федерации" - такие счета подлежат страхованию на сумму до 10 млн. рублей (кстати, деньги застрахованы "с даты регистрации документов, представленных для государственной регистрации прав на недвижимость, и до истечения трех рабочих дней с даты регистрации прав в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (ЕГРП) либо принятия решения об отказе в государственной регистрации или прекращения государственной регистрации права" - т.е. с момента получения на руки расписки росреестра о принятии документов на регистрацию). Есть небольшой минус - придется уплатить банку тариф (0,2 - 0,6% от суммы).

Вопрос расчетов - самый важный и ответственный, наиболее "болезненный" и даже интимный - для всех участников сделки. Сотрудники агентства "Квартет-М" разработают, безопасную и надежную схему передачи денег в сделке с недвижимостью любой сложности.

"Квартет-М". Оценка. Покупка. Продажа. Обмен.

На вопрос отвечал Мансуров Александр.