Меняю квартиру в Москве на студию с доплатой. В интернете много объявлений о продаже студий рядом с метро. На просмотре оказывается, что это обычная многокомнатная квартира, разделённая на несколько отдельных помещений с собственными санузлами, и по документам продаётся доля. в чём подвох?

Кризис создал спрос на малобюджетное жильё. В отличие от Подмосковья, где за последние годы застройщиками было возведено колоссальное число многоквартирных домов, состоящих исключительно из студий или малогабаритных квартир, в Москве, при высокой цене на землю, такие проекты крайне редки из-за низкой рентабельности, и позволить их себе могут крупные девелоперы, например, "Группа Компаний ПИК". Цена на подобное жильё в столице начинается от 3,5 млн. руб. (жк "Влюблино" на ул. Цимлянская, дом 3 или жк «Римского-Корсакова 11» на Высоковольтном проезде, д. 11).

Наиболее предприимчивые сограждане поняли, что дешёвым студиям за МКАД для полного коммерческого успеха не хватает одной небольшой детали – метро, и одна за другой, как грибы после дождя, на рынке начали появляться "студии" (на деле комнаты в многокомнатных квартирах, обычно находящихся на первых этажах домов, с оборудованным санузлом). Яркие объявления, с заманчивым предложением своей отдельной квартиры у метро, первыми бросаются в глаза. Но вот, что желательно знать перед просмотром:

• приобретая такую студию, Вы покупаете долю в квартире и становитесь участником долевой собственности, как говорится, со всеми вытекающими...   Несмотря на то, что размер доли в документах, подтверждающих право собственности, будет соответствовать занимаемой площади, зарегистрироваться на ней сможет только владелец и члены его семьи. В остальных случаях придётся брать согласие у соседей по "студиям". То же самое и с последующей продажей – хозяева оставшихся долей-студий имеют преимущественное право покупки (статья 250 ГК РФ).

• практически во всех студиях произведена неузаконенная перепланировка (в основном, это касается водоснабжения и водоотведения). Поэтому и обустраивают их на первых этажах - при первом же затоплении соседей ниже, от жильцов последует жалоба в Государственную жилищную инспекцию города Москвы, и не ровён час, как дольщиков обяжут вернуть жилому помещению первоначальный вид, да ещё и уплатить немалые штрафы. То же и касается энергопотребления – увеличивается нагрузка на общедомовую сеть.

• в самом начале "студийного движения", года два-три назад, квартиру под проект выкупал инвестор (или инвесторы), за свой счёт производил строительные работы и т.д. Сегодня, схема бизнеса выглядит немного по-другому. После того, когда находится продавец квартиры, готовый получить за неё цену немного выше рыночной, посредник (это может быть фирма) начинает поиск покупателей на будущие доли-студии. Каждый покупатель заключает с посредником договор, по которому последний обязуется, после приобретения в СВОЮ собственность всей квартиры (за счет средств покупателей), продать каждому оговорённую ранее долю и сделать ремонт. Договор с посредником (обычно, имеет место быть договор поручения), естественно, нигде не регистрируется и покупатель, уплачивая полную сумму при его подписании, может лишиться денег, при недобросовестности посредника. 
  

 Сотрудники агентства недвижимости Квартет М рекомендуют не экономить деньги на профессиональном риэлторе или юристе, особенно, когда это касается приобретения недорогой недвижимости, например, в случае обмена с доплатой. Рынок недвижимости столичного региона сегодня, в трудное время, как никогда полон нечестных на руку граждан, способных ввести в заблуждение даже самого прожжённого обывателя.

 На вопрос отвечал Додонов Анатолий (партнёр по оценке агентства "Квартет М").