Программа - минимум!

До 6% годовых снизил ключевую ставку в минувшую пятницу Банк России (ЦБ РФ), не исключая её понижения на ближайших заседаниях, в то время как средняя ставка по ипотеке обновила в декабре исторический минимум - 9% годовых. Судя по последним заявлениям главы ЦБ Эльвиры Набиуллиной, и это ещё не предел - в 2020 году ипотечные ставки выйдут на новые исторические минимумы.

Однако, в последнее время банки стали сворачивать кредитные программы без первоначального взноса. Как пишет Российская газета, используя материалы Frank RG, сегодня на рынке всего восемь таких предложений у пяти банков. Татьяна Ушкова (Абсолют-банк) напоминает, что массово банки стали отказываться от ипотеки без первого взноса после ужесточения ЦБ требования к нагрузке на капитал по программам с первоначальным взносом менее 20%.

Алексей Просвирин (Росбанк Дом), считает ипотеку без первого взноса продуктом востребованным, но рискованным для банков: такая категория заёмщиков совершает наибольшее количество просрочек. Главным недостатком данного продукта Алексей называет его ограниченное предложение - в основном им могут воспользоваться покупатели новостроек в строго определённых проектах, чаще всего, на начальном этапе строительства дома. Процентные ставки по таким кредитам, из-за повышенных рисков, равны ставкам по потребительским кредитам.

Дмитрий Тарасов (Frank RG) обосновывает логичность цифры минимального первоначального взноса (20%) тем, что именно настолько в последние кризисы снижались цены на жильё и, упоминая некие экономические исследования, даёт ей определение "пограничного показателя ответственного поведения заёмщика".

Статистика Росреестра стабильно фиксирует рост зарегистрированных ипотечных сделкок в зависимости от снижения ставки ЦБ. Мария Макарова (заместитель руководителя Управления Росреестра по Москве) приводит следующие цифры:

В первой половине 2019 года при неизменной ставке 7,75% количество зарегистрированных сделок с использованием кредитных средств составило в среднем 7 тыс. регистраций в месяц – притом что в январе традиционно зарегистрирован наименьший показатель в году. В июле при ставке 7,5% их число составило чуть более 8 тыс., а уже в декабре – при самом низком уровне ставки в 6,25%, увеличилось до 10,5 тысяч.Мария Макарова, Росреестр

По словам Макаровой, что касается договоров долевого участия (ДДУ), то в 2019 году столичный Росреестр зарегистрировал более 105 тыс. ДДУ на рынке жилой и нежилой недвижимости (на 2% больше, чем годом ранее), причём 8% из них (8195 ДДУ) оформлено с применением эскроу-счетов.

Согласно ДОМ.РФ, к концу 2019 года доля проектов, с эскроу составила 21,5%, а по итогам 2020 года, на фоне обновления рынка, их станет значительно больше. Аналитики АН "БОН ТОН" относят ипотечных дольщиков, приобретающих жильё по схеме [проектного финансирования], наиболее уязвимой группой из-за невозврата уплаченных банку процентов в случае банкротства застройщика.

К минусам законодательства, регулирующего использование счетов-эскроу в строительстве, Дмитрий Логинов (АН "БОН ТОН"), как и многие эксперты рынка относит неначисление процентов по эскроу-счетам, гарантию лишь номинальной возвратности, без защиты от инфляции - при банкротстве застройщика, что по его словам демотивирует дольщика использовать право по расторжению ДДУ и возврату денег.

По мнению Дмитрия, под реформу долевого строительства заложена "мина замедленного действия" и серьёзные просчёты сглаживаются лишь инертностью строительной отрасли. Само проектное финансирование никоим образом не спасает от банкротства застройщиков, а низкая компенсационность эскроу-счетов стимулирует эскроу-дольщиков занимать более консервативную стратегию поведения, "при которой финансово выгоднее защищать свои права в процедуре банкротства застройщика". В результате, останутся всё те же обманутые дольщики, но только с приставкой "эскроу".

Квартет М. Оценка. Покупка. Продажа. Обмен.