От малого к великому

Специалисты Департамента новостроек ИНКОМ-Недвижимость (ИНКОМ) предрекают в ближайшее время двадцатипроцентный рост спроса на московские студии из-за снижения платежеспособности населения.

Сейчас квартиры-студии занимают на столичном рынке новостроек 6% экспозиции (на 2 п.п. больше, чем в прошлом году). Из них, 63% представляют комфорт-класс, 30% - "эконом", 6% квартир относятся к категории "бизнес". 1% приходится на элитные проекты. Больше всего лотов расположено в Новомосковском административном округе (39%), далее по убыванию идут Северо-Восточный (27%), Юго-Восточный (8%), Западный (7%) и Северный (6%) округа. В ЦАО и ЗелАО - 1% и 0,5% студий соответственно.

Валерий Кочетков (замдиректора Департамента новостроек ИНКОМ) заявляет о популярности объектов "под ключ", расположенных в старой Москве. Несмотря на более высокую цену из-за ремонта (его стоимость добавляет, в среднем, к цене квадратного метра 15-20 тыс. руб), студии с отделкой составляют около 70% предложения. Их используют как для собственного проживания, так и для сдачи в аренду.

Особенности планировки студий (единое пространство, без разделения жилой и нежилой частей) позволяет застройщикам экспериментировать с их площадью. Примерно 70% предложения составляют лоты от 18 до 30 кв.м. Но есть варианты и поменьше: 5% экспозиции занимают помещения до 18 кв.м. На объекты от 30 кв.м. приходится 25%.

Самые маленькие квартиры (меньше 15 кв.м.), со слов Валерия, были замечены на рынке недавно, в 2019 году, в домах где раньше находились общежития, позже реконструированные под малогабаритное жильё.

За год средняя цена московской студии выросла на 6% (до 195 тыс. руб. за кв.м.). В экономклассе можно найти варианты подешевле (в среднем 172 тыс. руб./кв.м.), в сегменте "комфорт" - 193 тыс. руб./кв.м., в "бизнесе" - 314 тыс. руб./кв.м. Но и эти цены окажутся ниже, процентов на двадцать, чем цены на обычные однокомнатные квартиры в тех же районах.

Пока что, из всех покупателей на первичном рынке столицы студии выбирают только 8% (на 1 п.п. больше, чем в прошлом году). Комфорт-класс пользуется спросом у 62% клиентов, 22% предпочитают "эконом", 15% - "бизнес" и менее 1% - элитные проекты. Со слов В. Кочеткова, студии разбирают самыми первыми, на старте продаж и период их экспозиции редко превышает 6-7 месяцев. В среднем, за квартал в одном ЖК приобретается порядка 10 лотов.

По наблюдениям экспертов ИНКОМ, более 55% покупателей покупают студии для себя, 25% - для перепродажи, 20% - для последующей сдачи в аренду.

В. Кочетков не ожидает в ближайшее время подъёма средней цены в данном сегменте, иначе спрос просто сдвинется в пользу стандартных однокомнатных квартир, но на фоне возможного удорожания новостроек и очередной волны снижения платежеспособности населения, популярность студий может вырасти минимум процентов на 25.

Квартет М. Оценка. Покупка. Продажа. Обмен.