Риэлтор и регистрации сделок с недвижимостью

2 Декабря 2017
Уже давненько в публичном пространстве ничего не слышно про самоопределение риэлторов, саморегулируемые организации в недвижимости, идею которых активно продвигала РГР (Российская гильдия риэлторов - прим.), перестали мелькать статьи видных деятелей риэлторского движения в рубрике "мнения" на сайтах деловых изданиий. Видимо, сведЕние бюджетов и поиск новых "точек роста" занимают бОльшую часть времени этих людей, хотя еще год-полтора назад кипели нешуточные страсти.

Между тем, пока участники всевозможных слётов и конференций вынашивали профессиональные стандарты с кодексами этики и пр., услуга претерпела изменения, притягиващие её к эталонам, выверенным с годами в странах западного мира. С одной стороны, перемены были продиктованы сдвигом рынка: от вторичного жилья – к новостройкам с ипотекой, разорением мелких и средних строительных компаний – полного контроля над строительством банковского капитала, на деле уже случившегося факта применения в отрасли девелопмента проектного финансирования. С другой стороны, сменой правил игры государством в сфере учёта и регистрации прав на недвижимое имущество – введением нотариального удостоверения некоторых сделок в 2016 году. Сфера компетенций риэлтора значительно сузилась и осваивают их игроки смежных направлений.

По сути, делят этот "пятачок" крупные госбанки и нотариусы (сегодня последние частично обрели статус-кво после временной утраты функции по удостоверению сделок – её наделили регистрирующий государственный орган – ныне Росреестр – в конце 90-хх прошлого века). И вопросы не в том, "Нужны ли риэлторы?" или "Кто "умрёт" быстрее: банки или нотариусы?" и т.д., а в следующем: какая система окажется более жизнеспособной: европейская или американская? Известно, что в США роль регистратора выполняет адвокат покупателя или титульная компания – они же занимаются и юридическим сопровождением сделки (в некоторых штатах право собственности переходит к покупателю после регистрации в окружном суде или регистрационной палате, но все равно интересы покупателя представляет титульная компания). Расчёты по сделке осуществляются через счет адвоката или спец. счёт независимой компании (эскро). Эта схема с легкостью накладывается на технологию проведения сделки, например нашим Сбербанком: его сотрудники контролируют расчёты и подают документы на регистрацию в электронном режиме.

Мы знаем, что в большинстве стран Евросоюза, традиционно, удостроверением сделок и проведением расчётов занимаются нотариусы; технология не сильно отличается от используемой их коллегами в нашей стране. Разница лишь в количестве операций: например во Франции или Бельгии, сперва, нотариус удостоверяет предварительный договор (compromis de vente); все расчёты производятся через нотариальный депозит (от этого слова, кстати, наши нотариусы морщат лицо:)). Ну и расходы покупателя по такой сделке составят не менее 7% от её суммы (а фактически может быть раза в два больше – это зависит от конкретного государства, типа жилья и т.д.), не считая оплаты услуг риэлтора и налогов (кстати в США расходы по оформлению сделки без учета гонорара маклера обычно не превышают $2000).

Как видно, общее сходство с этими системами есть и в России, но в урезанном виде: например банки проводят экспертизу документов только в случае ипотечных сделок (где покупатель – их заёмщик), а роль нотариуса чаще всего ограничена экспресс-проверкой общих сведений о продавце, объекте недвижимости и составлением договора оформляющего сделку. Можно ли считать американскую модель (ведь что-то похожее на неё уже много лет пытается предложить РГР: с лицензированием и постоянной аттестацией агентов и брокеров?) лучше европейской (продолжительная, – 2-3 месяца – процедура регистрации сделки из-за чрезмерной бюрократизации, но реальной, а не на словах, ответственностью нотариуса)? Вряд ли. Каждая из них работоспособна и основана на традициях и деловой культуре страны, региона или штата.

В РФ, где ежемесячно лишают лицензии несколько банков и большинство саморегулируемых организаций занимаются банальным полЮдьем, тяжело представить в действии американскую систему, практически исключающую мошенничество при операциях с недвижимостью: малейшая нечистоплотность в проведении сделки карается пожизненной потерей лицензии адвокатом. Стремящиеся в лидеры ФИНТЕХа государственные банки (Сбербанк и ВТБ24), с огромной филиальной сетью и успешно осваивающие это направление на фоне ипотечного бума, со временем постараются занять нишу обязательного участника транзакции с максимальным объёмом полномочий, уменьшив нагрузку на Многофункциональные центры. Ряд особых процедур, необходимых для сделки, можно совершить только у нотариуса (например получить согласие супруга на продажу или запросить копию заявления из наследственного дела), но их существующая численность (менее 8 тысяч на всю страну) с малой вероятностью позволит замкнуть на себе функции юридического контроля сделки (ведь у контор есть и другие обязанности: ведение наследственных дел, доверенности и т.д.),– в основном лишь "трудные случаи", прописанные законом (доли, опека и пр. и т.п.).

На огромной территории с неравномерным развитием, как Россия, процедуру приобретения и продажи недвижимости, не получиться в полной мере возложить на систему органов нотариата – как во Франции. Трудно будет контролировать адвокатов и их счета – по американскому принципу; но что-то похожее может получиться у гигантов с большой филиальной сетью (Сбербанк, Почта России, ВТБ24...) и, несомненно, государственным участием в капитале (контроль). Риэлтор же, замкнув на себе несколько ключевых функций, останется одной из необходимых фигур, сменив "одиночный вид спорта" – на "командный". Услуги риэлтора, таким образом, станут более востребованными и рынок приобретёт большую цивилизованность, существенно снизится риск и для покупателей и для продавцов квартир.

Точка зрения автора может не совпадать с мнением администрации сайта. Частичное или полное копирование материалов сайта возможно только с письменного разрешения. Ссылка на первоисточник обязательна.



Материалы по теме
Что делать если застройщик нарушает права дольщиков? А что делать...
09.10.2019
Большинство предпринимателей, участвующих в торгах на право ...
11.09.2019
О "квартирах-ловушках" – объектах недвижимости, выставляемых...
25.10.2018
Введении в действие с 01.03.2019 г. уведомительного порядка ...
11.10.2018
Александр Мелешенко, в заметке "Ломать и строить" (Российская...
23.02.2018
Типический случай мошенничества на доверии произошёл с известным...
17.02.2018
Росреестр на своём сайте пишет о поступлении 63 775 заявлений...
12.12.2017
Этот кризис запомнится московским риэлторам не только явлениями,...
29.09.2017
Нынешний кризис прошёлся по рынку недвижимости московского региона...
22.08.2017
В прошлом году мы писали о решении Верховного суда России, р...
01.06.2017
Аналитический центр ИНКОМ-Недвижимость подсчитал количество ...
16.05.2017
Практически каждый, кто решил продать или купить недвижимост...
02.05.2017
Порассуждать о "вечных продавцах" квартир на вторичном рынке...
05.04.2017
Каждый человек стремится получить максимальную выгоду от сде...
05.01.2017
23 ноября "Интерфакс" поведал историю люберецкой семьи лишившейся...
30.11.2016
Интерфакс сегодня сообщил о вынесении приговора пятерым член...
22.11.2016
Алексей Зарицкий, заместитель генерального директора юридической...
30.10.2016
Совсем недавно, на сайте газеты Деловой Петербург появилась ...
20.10.2016
На днях, на РБК вышла статья Ильдара Хусаинова – директора агентства...
18.09.2016
Аккурат перед Днем города (Москве в этом году 869 лет) Строи...
11.09.2016
Несоответствие прошлого опыта действительности – наиболее точная...
19.07.2016
Вслед за агентством недвижимости "Квартет-М", банк...
17.07.2016
Приобретают и продают жильё нечасто, поэтому и продавец и покупатель...
11.07.2016
Как известно, основным инструментом в расчётах с недвижимостью...
13.06.2016
Вся современная система производства не покладая рук, круглосуточно...
09.06.2016
На днях, развернутое интервью журналистам Российской Газеты ...
29.05.2016
Выбор риэлтора для решения жилищного вопроса – один из наиболее...
10.05.2016
Последние полтора года показали, что цены на квадратные метры...
02.05.2016
В последние годы, агенты по недвижимости, работающие в Москв...
20.04.2016
И хочется, и колется или миф про дешёвые квартиры.

В наши...
06.04.2016
С 15 февраля 2016 года все сделки агентства недвижимости "Квартет-М",...
14.02.2016
Кто такой риэлтор сегодня знает даже школьник. Эта профессия...
08.02.2016

← Все статьи