Знаем прикуп

05.12.2018
Предшествующие месяцы заставили московских риэлторов, работающих на вторичном рынке, окончательно забыть про молчащий днями напролёт телефон, неумеренно торгующихся покупателей и колеблющихся продавцов квартир, полных решимости снять объект с рекламы в любую минуту из-за слишкой низкой, по их мнению, цены. Пока, всё это "болото" в недалёком прошлом. Возникновение необходимых условий (падение цен, реновация, усилившаяся миграция, снижение ставок по ипотеке, сумасбродные законотворческие инициативы и пр. и т.п.) определили тренды на ближайшее время: спрос на столичную вторичку – растёт, ипотеку народ – берёт, цены на жильё – повышаются!!! Тут и там, вдоль и поперёк гОрода, как сумасшедшие, носятся блондинки на Мерседесах, мамаши с охапками детей, холостяки в компании креативных дизайнерш... Все хотят успеть: одни, пока позволяет уровень дохода, создать задел на будущее, другие – обзавестись уютным семейным гнёздышком, третьи – выгодно вложить сбережения.

Жильё обладает свойством решать универсальные жизненные задачи и практически никогда приобретение жилой недвижимости не носит спонтанный характер – чаще всего, в процесе выбора подходящего варианта, будущий владелец ранжирует несколько доводов в пользу принятия (или непринятия) решения о покупке определённого объекта: кто берёт квартиру для индивидуального проживания, еще до заключения сделки прикидывает, сколько придётся через пару лет доплатить денег, чтобы поменять на что-то бОльшее; кто обзаводится помещением с целью последующей сдачи в наём, использует более разнообразные вычисления, учитывая годовую инфляцию, соотношение курсов валют или прирост стоимости... Всех покупателей объединяет уверенность в том, что недвижимость наиболее доступный и надёжный инструмент для сбережения и (или) инвестиций небольших капиталов.

Известно, что спрос, подогретый доступной ипотекой, этой осенью дополнил спрос спекулятивный, на фоне слухов "о запрете американского доллара", постоянным урезанием банками ставок по депозитам, раскручиваемым маховиком реновации. Тему "в какую недвижимость выгодно сейчас вкладывать деньги" активно подхватила пресса, и вот, пара наиболее заметных статей вышедших сегодня.

Портал "МИР КВАРТИР" (04.12.2018) публикует доклад собственных "специалистов" о сроках окупаемости квартир (если купить и, в последующем, сдавать) в городах ближнего Подмосковья. Наибольшая выгода ждёт владельцев жилой недвижимости в Балашихе: 6% годовых можно получать от сдачи в наём квартиры. Из-за относительной дешевизны стоимости квадратного метра на первичном рынке, в результате высокой конкуренции среди новостроек, данная локация будет интересна микроинвестору. Рядом с Балашихой идут Лобня (6% доходности и 17 лет окупаемости) с Подольском (5,9% и 17 лет), хотя города прилично отдалены от столицы. За ними стоят Домодедово (5.6% и 18 лет), Видное (5,4% и 18 лет), Лыткарино (5,1% и 19 лет). В Котельниках и Люберцах, несмотря на открытие станции метро и, вследствие сего, удорожания жилья, арендные ставки остались прежними и городА "застыли" в середине списка (4,5% и 22 года – в Котельниках, 4,6% и 22 года в Люберцах, соответственно). Авторы доклада, при подсчёте доходности, делили средний показатель арендной ставки (в городе) на среднюю цену квартиры. Обратное число – это окупаемость квартиры. По словам ген. директора федерального портала "МИР КВАРТИР" Павла Луценко, расчёт весьма условен: "Реальный доход может быть намного больше или меньше. Кроме того, собственник может приблизить его к реальности еще больше, вычтя из годового дохода потери от простоя квартиры, затраты на ее отделку или ремонт, дополнительное оборудование, на комиссию риэлтора, рекламу и т. д." (П.Луценко. – Прим.).

Про подорожание на 20% квартир в домах под реновацию пишет Сергей Велесевич (РБК-Недвижимость, 04.12.2018), ссылаясь на аналитиков ЦИАН. По мнению последних, цены в домах под снос растут более быстрыми темпами, чем вторичка вообще. Из наблюдений сотрудников онлайн-сервиса объявлений, динамика цен в хрущёвках весьма неустойчива и после каждого падения их рост весьма значителен (только в октябре 2018 года он составил 6,4%). По мнению аналитиков, видимое повышение происходит на фоне четырехкратного сокращения предложения (0,4 тыс. – осенью 2018 против 1,8 тыс. квартир годом ранее) и вот районы с наиболее выдающимися показателями:
  • Северо - Западный административный округ – рост цен на 22%;
  • Юго - Западный административный округ – на 19%;
  • Восточный административный округ – на 17%.
В то же время, заявляют эксперты ЦИАН, влияние программы реновации на рынок аренды – минимально, арендные ставки растут медленнее, чем в целом по рынку (+8% против +13%). Остаётся неизменной доля предложений в пятиэтажках – около 10% с момента объявления о старте программы.

Несмотря на явный рост цен на московскую недвижимость, более или менее отрегулированные правила игры среди участников рынка (агентства недвижимости, банки, Росреестр и пр.), купить квартиру, не сталкиваясь с препятствиями – невозможно. Следует помнить, что даже в районах с наименьшими сроками окупаемости и наибольшей доходностью от сдачи жилья в наём, выбирать можно только определённые вещи. Не все сносимые хрущёвки бывают "одинаково полезными" для инвестиционных приобретений. И совсем не обязательно, что высокий доход на капитал может быть только в Первопрестольной и окрестностях. Сотрудники агентства недвижимости Квартет М отслеживают наиболее интересные варианты жилой недвижимости московского региона и готовы предложить клиенту по-настоящему достойные и ликвидные объекты, радующие не только карман владельца, но и душу.

Точка зрения автора может не совпадать с мнением администрации сайта. Частичное или полное копирование материалов сайта возможно только с письменного разрешения. Ссылка на первоисточник обязательна.

Квартет М. Оценка. Покупка. Продажа. Обмен.


← Все новости