ИНКОМ-Недвижимость (ИНКОМ) пишет об "оживлении" консервативных инвесторов на рынке вторичной недвижимости старой Москвы. Они, вместе с "ипотечниками", могут поднять в этом году спрос на 20%.
Специалисты профильного департамента компании наблюдали в последние годы совершенно разное потребительское поведение консервативных инвесторов (покупателей, приобретающих жильё в целях сохранения сбережений). В 2015-2017 гг. цены на вторичную недвижимость снижались и в компании не было заключено ни одной инвестиционной сделки. В 2018 году, цены постепенно стали расти, ставки по депозитам опускаться, рубль ослаб и "консерваторов" потянуло к жилью - с сентября по ноябрь 2018 года их доля на "вторичке" выросла с 12% до 20%.
В 2019 года показатель всё время уменьшался и к осени достиг 5%. Основной причиной, по мнению экспертов корпорации, стала популярность банковских вкладов, ставки по которым пошли в рост вслед за повышением ключевой ставки ЦБ до 7,75%.
Сергей Шлома (директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ) считает понижение ключевой ставки основной причиной прихода на вторичный рынок жилья новых покупателей. По его мнению, после очередного снижения ключевого показателя до 6% у игроков не осталось ни малейшего сомнения в его дальнейшем падении, тем более, СМИ уже обсуждают новости об уменьшении ставок по вкладам в десяти крупнейших банках (читай Своя игра). Те клиенты, которым потребовалось пролонгировать депозиты в этом году оказались в небольшом замешательстве, услышав от банкиров, вместо привычных 10% годовых, весьма скромные предложения. С. Шлома не видит в данный момент никаких предпосылок к снижению цен на "вторичке" и предполагает пополнение "армии" покупателей до 15% к концу 2020 года.
Его поддерживают коллеги из Департамента аренды. По их данным, доходность арендного бизнеса повышается и по итогам 2019 года средняя ставка однокомнатных квартир в старой Москве выросла на 9% а двухкомнатных - на 15%. 2020 год не будет исключением и по прикидкам риелторов ставки найма должны вырасти до 5-7%. Прогнозируется и подорожание коммерческой недвижимости.
Конкуренцию "консерваторам" в борьбе за лучшие квартиры составят ипотечные покупатели. По подсчётам Службы ипотечного кредитования ИНКОМ-Недвижимость, ослабленный прошлогодний ипотечный спрос на "вторичку" (в ноябре 2019 он снизился в годовом выражении на 34%, в декабре 24,9%, в январе с.г. - 14,2%) неминуемо вырастет вслед за падением ипотечных ставок. Но, со слов С.Шломы, сильного падения ставок по ипотеке в 2020 году ждать не стоит - максимум, они опустятся на 1 п.п. - покупателям, в ближайшее время это станет понятно и, даже те, кто покупку откладывал, неминуемо выйдут на рынок.
В общем, ИНКОМ прогнозирует в ближайшее время рост числа сделок на московской "вторичке" минимум на 20%, а, как следствие, дефицит ликвидного предложения, который можно наблюдать уже сегодня.
Одной из самых противоречивых инвестиций на вторичном рынке жилья старой Москвы являются дома под снос. С одной стороны, как утверждают власти, жильё, полученное взамен снесённого, прибавит в стоимости до 30%. С другой стороны, риэлторы не советуют "вкладываться в реновацию" из-за низкого качества строящихся домов. В данном вопросе пыталась разобраться Александра Мерцалова (Газета "Коммерсантъ" №39 от 04.03.2020, стр. 1).
В своей статье Александра приводит исследование аналитиков сервиса объявлений ЦИАН, которые, изучив стратегию горожан, получивших жильё по реновации в наиболее активно расселяемых районах (Пресненский, Бескудниковский, Проспект Вернадского), пришли к выводу, что всего 13% собственников выступают в качестве инвесторов. 250 лотов (5%) от общего числа квартир в новых 16 корпусах сдаются в аренду, а 400 лотов (8%) выставлены на продажу. Наибольшее число "инвесторов-реноваторов" на Проспекте Вернадского (23% от общего количества квартир).
По оценкам ЦИАН, средняя цена в возведённых городом домах составляет 247,7 тыс. руб. за 1 кв.м. Хозяева выставляют дороже: на 7,4 % выше аналогичных объектов. Разница в цене со старым фондом составляет 22,5%.
По мнению опрошенных Александрой собеседников - участников рынка недвижимости столицы - в недалёком будущем число таких квартир, скорее всего, увеличится. Мария Литинецкая ("Метриум") полагает, что продать квартиры, полученные в рамках реновации, планируют 25% собственников. В ИНКОМе ничего удивительного в данной ситуации не видят, так как значительная часть квартир в пятиэтажках досталась текущим владельцам по наследству. По оценкам Михаила Куликова (Директор департамента вторичного рынка ИНКОМ) 60% сделок в сносимых пятиэтажках заключаются с инвестиционными целями, остальные - для личного проживания и за 2019 год объем предложения в сегменте вырос на 54%, означая то, что ветхое жильё активно продают нынешние собственники. По мнению Михаила, вложения в определённые дома под снос могут быть рискованными в связи с низким качеством предоставляемой недвижимости и отсутствием полного поэтапного плана расселения.
По сведениям ЦИАН, средняя цена квадратного метра в сносимом доме стоит сейчас 190,2 тыс. руб., (выросла за три года на 26%). Не вошедшие в программу реновации хрущёвки подорожали на 17% и средняя цена квадратного метра не превышает 209,1 тыс. руб.
Квартет М. Оценка. Покупка. Продажа. Обмен.