Игра на понижение

12 Июня 2017
Аналитический центр ИНКОМ-Недвижимость отметил новый рекорд на вторичном рынке жилья Москвы: 87% продаж в мае состоялись по итогам торга на понижение. Также, аналитики отмечают снижение цен предложения – 1,6% за прошлый месяц и 1,9% – с начала 2017 года. А "разрыв ценовых ожиданий" продавцов и покупателей около 25%. Специалисты подсчитали среднюю цену предложения (10,1 млн. рублей) и средний чек сделки (7,55 млн. руб); объектом исследования были сегменты "эконом", "комфорт" и "премиум" вторичного жилья старой Москвы, а результатом – следующий вывод: цены, заявленные продавцами превышают фактические на 25,2%, а, в некоторых случаях, и больше.

Эксперты ИНКОМ считают определяющим для функционирования рынка относительное совпадение ценовых ожиданий его участников, где 10% – "нейтральная зона" интересов покупателей и продавцов. Всё, что выше – непреодолимые условия для совершения сделок. В эти 10%, по оценкам "ИНКОМ-Недвижимость", сегодня входит лишь четвертая часть собственников: они, выставляя свой объект по цене рыночной или немного выше, готовы к торгу. Рассматривая эту группу продавцов с точки зрения психологии, эксперты корпорации в "феномене массового дисконта" видят некий протест: первоначальный выход на рынок "со своей ценой" и, одновременно, резкое снижение до фактической.

По мнению сотрудников аналитического центра, такое большое соотношение среди продавцов и "непродавцов" не является серьёзной угрозой для рынка – ведь и покупателей вторички не так и много (соответствует числу адекватных рынку продавцов), а тот кто переоценивает свой объект – сам создает себе проблему (о них - здесь Случай из анекдота).

Частой ошибкой "непродавцов" является поверхностный анализ рынка. Обычно так происходит из-за нехватки времени на предмет изучения. Мало обладать информацией о ценах в районе. Необходимо видеть картинку шире, в развитии. Покупатели квартиры на вторичном рынке сегодня весьма специфичны, их можно разделить на две большие категории: те, кто покупает новое, взамен другого жилья – альтернативщики и те, чей круг поиска ограничен (одной улицей или кварталом). Диапазон интересов первой группы весьма широк (брежневки, хрущёвки у метро, даже новостройки в Новой Москве), а район будущего проживания – не основной критерий (чаще всего на первое место ставятся площадь, наличие ремонта или возможность получить денежную разницу между продажей и покупкой). Представители второй группы в течение долгого времени отслеживают интересующие их варианты, имеют чёткие представления о потребительских свойствах будущего жилья, неплохо ориентируются в ценах сегмента. Обычно они проживают рядом и сильно привязаны к объектам местной социальной инфраструктуры (ясли, поликлиники, школы...), из-за чего практически не торгуются или просят о небольшой скидке. По опросу специалистов агентства недвижимости "Квартет М", именно эти покупатели первыми отзываются на новое объявление о продаже и, наиболее вероятно, что они сделают самое выгодное предложение. "Непродавец", радуясь скорым интересом к товару, торговаться не спешит и ... продолжает продавать. В конце концов, скучное занятие начинает утомлять, а квартира уходит к покупателю первой группы – альтернативщику, с большим дисконтом или просто снимается с рекламы. Случай настолько распространенный, что ему можно дать собственное название: эффект первого покупателя.

Немного изменился и покупатель. Он перестал торговаться. Даже сами агенты по недвижимоси порой удивляются: просмотров много, всем всё нравится, а в итоге ... ноль. Снизив цену на 1-2% (для недорогой квартиры это всего пятьдесят или сто тысяч рублей), – те же люди согласны подписать договор.

В настоящее время, на вторичном рынке Москвы квартира либо продается, либо – нет. Если продается, то очень быстро, с "одного выстрела". Быстро – это не значит дёшево. Позвоните в "Квартет М". Узнайте цену. Продайте квартиру с первого показа!

Квартет М. Оценка. Покупка. Продажа. Обмен.

Точка зрения автора может не совпадать с мнением администрации сайта. Частичное или полное копирование материалов сайта возможно только с письменного разрешения. Ссылка на первоисточник обязательна.



← Все статьи